安家楼项目定位.doc

安家楼项目定位讨论稿 安家楼项目基本情况： 地理位置： 北京朝阳区东三环外亮马桥路与霄云路之间安家楼 所在商圈： 两大使馆区\燕莎商圈 周边环境：第三使馆区/原星吧路酒吧街、女人街、好运街/东三环两侧凯宾斯基、昆仑、长城等涉外饭店/东四环两侧高档居住区 开 发 商： 项目规模：占地两万平米，建筑面积1.2万平米 项目构成： 单体组合 建筑形式： 平层 单体面积： 约1000平方米 商业模式： 对外租赁 停 车 位： 约 个 建设周期： 预计2010年5月---2010年10月 目 录 一、项目分析 1、项目优势劣势机会风险分析（SWOT分析） （1）项目优势分析 （2）项目劣势分析 （3）项目机会分析 （4）项目威胁分析 2、目标消费群分析 3、项目考虑重点 二、项目定位 1、定位原则2、项目定位3、功能定位4、案名5、档次定位6、形象定位7、设计风格定位三、项目定位含义四、业态描述 五、定位评价 六、整体规划设计七、目标招商对象八、经营模式九、招商策略与流程十、本项目预估租金附件：项目建议书目录一、项目分析 1、项目优势劣势机会风险分析（SWOT分析） （1）项目优势分析 项目所处位置及环境项目位于东三环与东四环之间，南北分别为亮马桥路和霄云路,紧邻第三使馆区和女人街商圈，同时，距离长城饭店和昆仑饭店等高端酒店一步之遥，燕莎商城近在咫尺，周边还有大量高端居住区，地理位置非常优越。总结起来，这里也许是外籍人士、涉外人士、高端商务人士以及国内富贵阶层人流最为集中的地区，最大的特征就是“外”和“高”。这对项目的定位将产生决定性影响。 项目自身特性项目本身建筑物为平层单体建筑的组合，从而具有很好的空间延展性，为商业展示与推广提供了得天独厚的条件，另外项目邻近有水面，如果能够加以利用可提升项目品质，提供更广阔创意空间。 （2）项目劣势分析 项目自身硬件缺陷项目由单体平层建筑组合而成，建筑外观、面积均不相同，而且排列又无严格规划，这些对整体的商业定位与商业运作形成了一定挑战。项目位置的微观分析本项目门前道路非城市主干道，显得较为狭窄和局促，到达的便利性受到了影响，同时对项目的档次也有不利影响。 项目周边环境本项目的邻居星吧路现在正处于工地状态，比较杂乱，严重影响项目运营。对面还有一大片空地，不知何时建设何时建成，也是不利之一。停车位周边没有大型停车场，项目内部必须解决好停车问题。（3）项目机会分析 第三使馆区驻扎着很多外国驻华的大使馆和大量的国际组织的中国办事处，这里与三里屯的第二使馆区也相隔不远，邻近的燕莎是外国人购物的地方，昆仑、长城、凯宾斯基、威司汀等均是来华外籍人士常住之选，因此，本项目所在区域也许是全中国外籍人士比例最高的地方。如何利用这个独一无二的机会是我们成败的关键。 燕莎地区是一个成熟商务中心区及商业中心，在这里数目众多的国际及国内知名公司在此办公，庞大的人口数量、旺盛的支付能力以及第三使馆区的特殊的优越的地理位置形成了不可多得的商业资源。 项目所在的东三环与东四环之间以及东四环外侧，现在已经形成了有相当规模且北京稀有的高端住宅区，高端人群数量非常可观，他们来自全国各地以及台港澳地区，拥有非常高的消费能力和全球化的消费需求。如果说本项目外籍人流国内第一，可以用“世界眼”来形容的话，那么周边的高端人群的高比例则可以用“中国顶”来形容。 需要认真考虑如何利用本项目建筑的层高和坐落形式，作为本项目独特的吸引力之一。 中国经济与北京经济在一定时期内将保持高速增长趋势，人均收入水平将不断提高，这将有效增加人们的消费信心，实质性提高人们的消费能力。因此，世界上的品牌，包括国家、区域、商业品牌都在虎视眈眈的盯着中国，中国已经成了世界觊觎的最后一个最有潜力的市场。同时，中国经济的腾飞也催生着中国本土品牌的世界化，推动着中国旅游及其它商业产品产生世界化的需求。 从全球经济发展与品牌竞争的现状与趋势来看，企业与品牌之间的竞争已逐渐从价格、产品、通路、形象等主竞争因素，逐渐转向品牌文化的竞争，品牌文化力成为品牌的核心竞争力。无论是国际品牌进中国，还是中国品牌走向世界，都必将拥有其自身独有的文化内涵，否则将无法适应全球商业的重定的价值评判标准。以上就决定了品牌宣传与推广方式的转变，决定了品牌推广载体的变化。 （4）项目威胁分析 竞争威胁新兴商业项目正在关注并不断完善新的规划，以满足各类品牌新的推广与销售需求。 上海的LV已经拥有制作流程展示在内的品牌推广功能。另外，一些拥有较大空间的建筑与场所也在不断试图满足国际品牌更深入化展示推广的需求，比如三里屯village、798与鸟巢。项目自身项目自身空间的自由度与项目延续