2002年秋交会楼市发展白皮书.docVIP

2002年秋交会楼市发展白皮书  （一）秋交会市场分析报告 ????2002年9月20-24日，深圳秋季房地产交易会在高交会馆热烈举行，本次展会共吸引36.4万人次入场参观，共发看楼车3320车次，路线遍及深圳六区，近5万人加入了看楼大军的行列。本届展会一如既往规模宏大，同时随着市场竞争的加剧和楼市营销的理性回归，本次展会也出现了不同以往的一些特征。一、参展项目数据分析研究说明：以下分析所涉及到的数据以秋交会会刊提供的数据为主。■参展项目开盘情况 ????从开盘情况看，9月份以前开盘的项目比例较大，占到74.44％，而秋交会上只做形象推广的项目占了12.22％。■各行政区参展项目个数分析 ????从参展项目的的地理位置来看，福田和南山的参展项目占了6成多，而罗湖的项目数量逐步降低，同时关外参展项目的比例也接近2成。????■参展项目规模分析 ????在参展项目的规模方面，10万平方米以上的项目占了57.14％，并且20万以上的大盘比例较高，此外5万平方米以下的项目仅12.86％。虽然参展楼盘的规模情况与深圳总体楼盘规模的实际情况并不成正比，也显示了中小项目的发展商对房展会参展的谨慎。■价格分析 ????从不同均价的项目个数来看，呈现一个高端8000元/平方米以上和低端5000元/平方米以下的项目占多数，共占到了46.88％,而根据房地产市场的一般规律,不同的档次的物业供给应该是呈现一个纺锤体形状，即两端小中间大，虽然参展项目不能代表整个市场，但也说明了当前市场存在一定的结构失衡。■主要大盘（建筑面积10万平方米以上）户均面积概况 ????我们例举了30多个总建筑面积在10平方米以上的项目，除部分关外项目，户均面积大多在100平方米以上，前后海区域主力户均面积在110-120左右，而中心区到华侨城等豪宅区的户均面积更在130-160平方米上下。由于这些都是大盘，在市场供应量中占据了较大的份额，其户均面积更代表了市场的主力供应情况，可见当前深圳房地产市场的住宅单位是以户均面积100平方米以上居多。????从以上各个方面的简单分析，发现今年的楼市供应主力以福田和南山为主，并且项目的平均规模有所增大，楼市供给已出现了结构性的失衡，主要体现在价格和户型方面的供给失衡。■本次展销会开盘项目一览 ????在本次展销会上开盘的新项目中，各片区项目的差异性较大，红树湾、农科、华侨城一线仍是以大户型豪宅为主，南头和、莲塘的价格及户均面积属于中等水平，而特区外仍是以4000元/平方米以下的项目为主；但总体来讲高价住宅较少，总体现实价格有所回归。■本次展销会形象推广项目一览 ????在形象推广的10个参展项目中，有5个已知或预计均价在8000元/平方米及以上的大户型项目，而后海和竹子林的项目均价也都在6000-7000元/平方米之间。虽然未来推出的项目远不止这些，但参展项目也一定程度上体现了未来发展的趋势，未来的中高端市场竞争仍旧比较激烈。二、本次展会几大特征概述■展会组织水平不断提高????本届展会秉承“诚信、沟通，让我们住得更好”的年度主题，坚持展会的规范、专业和实效性。与往届展会相比，本届“秋交会”专业化水平进一步提高。首先，首次采用客户登记制度，组织设计更趋国际化。在大会出入口处设置门禁管理系统，分设“自由通道”、“购房导购登记口”和“建材展专业观众登记口”。本届展房地产、二手楼、律师咨询、建材、装饰等各类展区区分明显。其次，是强化了对市民的服务，开展市民服务调查问卷活动，征集市民对本届展会的意见及对2003年“春交会”的建议，受到参观者的好评；并特别组织了“如何装点你的家”、“购房法律常识讲座”、“市民装修施工咨询会”等一系列讲座，受到市民的广泛欢迎。其中特别设置“律师咨询一条街”，为市民提供有关房地产方面的免费法律咨询，成为本届展会的一大亮点。????此外，组委会大会结束后组委会将根据登记者的授权，将需求状况提供给符合条件的参展商，深化参展商与潜在客户的沟通，为有需要的专业观众提供后续跟踪服务，使展会的后续效应得到最大发挥。?■展会总体规模不断扩大，房地产业规模变化不大????本次展会参展房地产企业共66家，同比增长4.8％，其中品牌咨询顾问代理公司3家；参展楼盘90个，同比增长2.3％，总展位近千个，同比增加近100％，其中建材展位350多个，展位总面积达21000平方米，同比增长40％。这些数据显示了2002年秋交会总体规模比去年上升幅度较大，但房地产业的参展规模无论是从参展商数量，还是展位面积都没有太大变化，显示了房地产业对参加展销会的理性回归。■营销手法平实朴素????纵观今年的展销会，组委会和发展商都多了几分理性，除老外派资料和平安签名送足球少数活