2003年市场分析报告.docVIP

目 录 一、2003年沈阳市商品房销售总汇 二、沈阳市房地产市场分析 三、城北市场情况分析 四、对五彩园的启示 一、2003年商品房销售总汇 2003年上半年沈阳商品房买卖合同备案统计表 　 　 实际销售商品房 件数 面积(平方米) 金额(万元) 1-6月 1-6月 1-6月 合计 18410 2265796.9 712747.07 其中 住宅 小计 16254 2056263.16 616628.26 普通住宅 16064 2001450.62 593844.56 别墅 177 53468.81 22501.22 经济适用房 13 1343.73 282.48 网点 774 158013.04 75993.96 办公用房 写字楼 37 11316.61 5348.72 车库及其他 1324 39885.09 14711.27 按住房销售价格分 2000元以下 3471 367124.56 61572.73 2001-2500元 3771 430137.46 97823.1 2501-3500元 5816 758783.64 219767.77 3501-4500元 1733 265988.76 106169.78 4501-5500元 956 147415.72 72662.08 5500元以上 507 86813.03 58632.8 按每套住房面积分 80平方米以下 1879 117776.76 32135.05 80-100平方米 2645 242581.89 57149.53 100-130平方米 5375 613196.9 155482.62 130-160平方米 3823 551914.38 158060.63 160-200平方米 1646 290497.32 107638.85 200平方米以上 886 240295.91 106161.58 2003年下半年沈阳商品房买卖合同备案统计表 二、沈阳市房地产市场分析 沈阳整体经济状况 1、沈阳市GDP增长情况（单位：亿元） 沈阳市２００３年完成ＧＤＰ１６０２亿元，同比增长１４．２％。沈阳市ＧＤＰ已连续三年实现两位数增长，而GDP的快速增长与住宅需求呈正比例关系。从房地产市场上来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，而房地产快速发展又反过来促进沈阳GDP的增长，两者相辅相成、共同发展。应该注意到沈阳的GDP目前的基数较小，按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。 2、固定资产投资与房地产投资情况（单位：亿元） 注：2003年统计为1-11月份房地产投资额 2003年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了对外招商引资的力度，从数据分析可以看出取得了良好的效果，固定资产投资同比增长44.1%。投资包括浑南新区的建设、汽车城规划和一些大型的房地产项目及城市的基础设施建设，提升了沈阳市城市的整体竞争力，吸引更多的外地公司、国外企业和人员的进入，对沈阳的房地产发展，尤其是高档住宅、公寓及写字间市场发展起到了重要的促进作用。 3、人均可支配收入稳步增长 沈阳2003年的人均可支配收入预计可以达到8000元，同比增长14.1%。，这个指标除了反映家庭收入的增长程度，还与住宅总价款相比较得出房价收入比，用来反映居民购买房屋的支付能力。 2000年 2001年 2002年 2003年 人均可支配收入 5850元 6386元 7050元 8000元 家庭总收入 17960元 19350元 21361元 24000元 平均房价 2545.8元/㎡ 2609元/㎡ 2601元/㎡ 2747元/㎡ 购买80㎡面积 203664元 208720元 208080元 219768元 房价收入比 11.34 10.79 9.74 9.16 上表为沈阳收入房价比值的变动情况，根据目前我国的经济状况和居民消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。沈阳远远高于这个比例，成为沈阳房地产市场泡沫论的主要论据。其实不然，收入房价比是一种处于随时被发展着的市场实践不断突破的动态表述性参数，不能作为僵化的逆向验证标准。从表上可以看出沈阳这个比值逐年呈下降趋势，随着沈阳房地产开发结构的调整，沈阳大众化购房市场的启动，住房梯级消费的成熟，更多的沈阳人会拥有自己的住房。 沈阳房地产市场分析 2003年沈阳房地产市场取得了辉煌的成就，从统计数据上看，截至到11月底，全市房地产开发完成投资148亿元，占年计划的102.1％，同比增长32％；施工面积1545万平方米，同比增长8％；建设规模2903万平方米，同比增长15％；竣工面积