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北美风情小镇营销策划报告 价格策略 北京市别墅格局： 北京别墅分布，所谓的四大格局即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“两河”指潮白河、温榆河两河周边别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统的别墅区域，而“一山”和“两河”因其自然资源相对较好，是北京别墅分布最佳位置北京市别墅的平均售价约为人民币8400元／平方米左右。别墅市场的价格市场价格由市区向郊区递减市区内别墅少而价格较高，平均售价在2000美元／平方米左右，约合人民币16600元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元／平方米。别墅售价大多在1000－3000美元／平方米之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近平均价位在2700美元／平方米左右，首都机场附近约为2000美元／平方米，马坡地区约为1200美元／平方米。别墅人民币7000元／平方米西北区域别墅价格直追东北区别墅，如翠湖别墅2000年8月重新开盘后，销售均价由8500元每平方米上涨到9600元／平方米；玫瑰园一期现房1200美元／平方米；二期环湖别墅就成倍涨至2750美元／平方米，而环湖别墅一期也在2000美元／平方米；碧水庄园一期均价1400美元／平方米；基本上与东北区别墅不相上下。售价在人民币3000-6000元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区。价位在人民币2000-3000元／平方米的低档别墅则分布在。从整体市场来看，售价在人民币5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中间价位。郊区的土地在出让过程中不规范，各区及每个区域内的土地补偿价差异很大。同是郊外的土地，其补偿价有3万／亩的，也有30万／亩的这也决定了郊区别墅拉开较大差距别墅区内如果有湖面加以点缀，则更能吸引买家和租客。据统计，东北部别墅共有8个湖景式别墅，平均入住率为85％以上，入住率最高的京润水上花园、紫玉山庄、香江花园在90％以上，开盘时间较短的富城花园、银湖别墅入住率也超过50％。高档配套设施齐全的别墅市场需求较大别墅与其它居住物业最重要的区别就是在配套设施的档次和规模上，高尔夫球场、网球场、游泳池等康体娱乐设施和高级会所是高档别墅发展的迫切要求。具有高尔夫球练习场的香江花园、丽京花园以及金色湖畔高尔夫球俱乐部旁边的裕京花园，销售率已经很高，租客仍然络绎不绝。目前大部分高档别墅都具有网球场、游泳池等设施，而中低档别墅这类设施则比较缺乏。会所是别墅住户举行公共活动和社交活动的场所，会所的发展趋势是服务设施的多功能化，目前，紫玉山庄、香江花园、京润水上花园等高档别墅，均有服务设计齐全的高级会所，这些会所作为园区对外的窗口，吸引买家和租客。滞销别墅类型以联排别墅最多，半独立式联体别墅也有数量剩余，嘉浩国际商住别墅城莱蒙湖别墅、客都园等别墅末入住房屋有70％以上为联排别墅和半独立式联体别墅。这两类别墅户型滞销的主要原因是在园区内位置和环境较差，没有充分保证别墅生活的私密性和环境的优美而私有空间较大的独立式别墅则很畅销。别墅是高档次住宅，要求有较大面积的私有绿地和私家花园，因此有较大私有空间的独立式别墅最畅销，具有大面积环境优美的私家花园的独立式别墅应成为开发重点。紫玉山庄、富成花园、香江花园、丽京花园等都精装修别墅，针对不同买家品位的精装修别墅，具有很大的潜在需求。提供精装修和成套家具用于出租的别墅则更能吸引租户，几乎是装修一套租出一套，滞销别墅开始采用这一经营方式。2008年奥运会的赛马、赛艇和皮滑艇三大赛事将在展开，政府将投资25个亿建设马坡奥运社区，在潮白河水系两岸修建一条跨河的奥林匹克水上运动公园，这个水上“奥园”将占地约3平方公里，是北京乃至亚洲最大的单体体育运动场馆。北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高级休闲配套设施紧邻赛马场和水上“奥园”，更增添了马坡奥运社区运动氛围和绿化环境。 本项目的定价和大程度上决定于“木结构别墅”的市场认可度，以及目标顾客愿为此付出的额外价值，该类项目虽然在上海、浙江等地出现过，并且发展商在浙江的示范项目也非常成功，但在本景市场上是否受欢迎，有待市场的检验。为此我们建议：项目采用拍卖的形式启动。首先在正式开盘以前不公布价格，只积累有意向目标顾客，并在此阶段通过目标顾客的反应认知“木结构别墅”在北京市场的受欢迎程度。待“木结构别墅”在宣传工作配合下，有了一定的市场认知后。挑取部分别墅进行拍卖，起拍价可以定在10000元。根据拍卖的结果，可以充分的认知市场，为正式的开盘销售价格的制定提供准确的市场依据。 开盘价格及爬升价格建议 开盘均价13000元，实际的价格调整根据销售情况和大市场的影响而