九江市慧龙全案.docVIP

第一篇 市 场 篇 第一章 九江房地产宏观市场分析 第一节 九江市概况 一、历史沿革 九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，素有“江西北大川”之称，曾是我国“四大米市”和“三大茶市”之一。现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心，在振兴江西经济建设中，具有特别重要的战略地位。 九江作为行政区划始于秦朝，公元前221年，秦始皇是统一中国后，把全国划分为了6郡，设有九江郡。1980年九江市从九江地区划出，升为直辖市，市辖浔阳、庐山、郊区（现为开发区）三区。1983年7月27日地市合并，同时实行市管县体制到现在。 二、地理位置 九江位于江西省北部，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，是大京九与万里长江交点城市，九江地理坐标为113°57’-116°53’，北纬28°47’-30°06’，全市东西长270公里，南北宽140公里，总面积18823平方公里，占江西省总面积的11.3%。地势东面高，中间低，南部略高，向北倾斜，平均海拔20米。 三、气候 九江地处中亚热带向北亚热带的过渡，气候温和，四季分明，年平均气温16-17C，年降雨量为1300-1600毫米，年降水量的40%-50%集中在第二季度。全年太阳辐射的年总量均在102.3—114.1平方米。年日照时均在1650-2100小时之间。年无霜期为239-266天，年平均雾日在16天以下，年平均温度达25-80% 四、自然资源 九江目前发现矿产资源有101种。铜、钨、锑、黄金、黄石等储量丰富，其中锑、钨储量全省第一位，钨储量在全国保有储量中居第二位；黄金、铜居第二位。全市木材总蓄积量1679万立方米，列为国家重点保护的珍稀树种32种。 五、人文景观 九江自然景观有庐山、龙宫洞、石钟山、吴城候鸟区。人文景观有东林寺、能仁寺、真如寺、烟水亭、浔阳楼、琵琶亭、白鹿洞书院等。 六、名优特产 九江有“宁红”茶，庐山云雾茶、九江陈年封缸酒、庐山“三石”（石耳、石鱼、石鸡）、鄱限湖银鱼、吴城大板瓜子等。 七、人口及分布 年末九江全市人口452.79万人。九江市区人口55.05万人，其中浔阳区人口26.9万人，开发区：6万人 庐山区22.15万人。 第二节 九江目前国民经济状况 2001年末，全市全年国内生产总值为232.63亿元，比上年增长9.3%。其中，第一产业增加值45.78亿元，增长5.60%，第二产业增加值104.59亿元，增长9.3%，第三产业增加值82.26亿元，增长11.5%。人均国内生产总值由上年的4771元提高到5160元。 全年在岗职工平均工资6865元，比上年增长10.1%；城市居民人均支配收入5541元，增长9.1%。 年末全市居地房地产开发投资6.01亿元，增长48.9%，城市居民人均居住面积13.44平方米，比上年末增加0.22平方米。 城乡居民家庭恩格与系数分别为41.3%和46.1%，分别比上年降低0.8个和1个百分点。 城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款金额130.65亿元，比年初增加15.5亿元，增长13.5%。 第二章 2001年九江房地产市场分析 2001年九江房地产发展概况 继2000年逐步升温之后，2001年是九江房地产业大发展的一年，也是各类开发企业大混战的一年，受2000年按揭业务开展的影响，市场需求量得以较大释放，供求关系相对平衡，价格逐步攀升，使得2001年大批企业大量资金涌入房地产市场，据初步概算2001年九江市的开发量约为66.5万平方米，较2000年的28万平方米增幅达137.5%。销售量约31平方米，较2000年的23万平方米增幅达34.7%尽管销售量有较大提升但相对开发量的增幅整体市场销售压力激增。另外往年存量及2000年批准预售，但实际并未售出的面积约为20万平方米。 纵观九江市整体房地产市场，受社会经济的影响，九江市房地产开发仍然是以浔阳区为重点，在本文为方便叙述并依据房地产市场特征我们把全市划分为市中心片区、九龙街片区、开发区、长虹片区、十里片区五大片区。 表一： 单位：万平米 区域 内容 市中心片区 九龙街片区 开发区 长 虹 片 区 十 里 片 区 合 计 开发量 23.6 27 4.5 5.8 5.6 66.5 销 量 15 12 1 2 3 33 销售率 53% 44.4% 22.2% 33.4% 53.5% 45.8% 从上表可以看出2001年开发量剧增主要来自市中心片区,九龙街的开发。其他三大区域较往年的开发量，销售量基本持平并略有所下降。2001年九江市房地产市场两大热点重点：一、三里街政府安居工程七万平方米开发上市并销售近五万平方米，另紧邻其开发的庐峰