2004年长沙市房地产开发经营基本情况.docVIP

2004年长沙市房地产开发经营基本情况 长沙2004年1-12月房地产开发完成投资(亿元)(按构成分)长沙2004年1-12月房地产开发完成投资(亿元)(按用途分)长沙2004年1-12月房地产开发完成投资(亿元)(按区域分)长沙2004年1－12月各区域物业类型施工面积(万平方米)长沙2004年1-12月房屋施工面积(万平方米)长沙2004年1-12月房屋竣工面积(万平方米)长沙2004年1-12月房屋竣工面积(按区域分)长沙2004年1－12月房屋新开工面积(万平方米)长沙2004年1-12月房屋新开工面积(按区域分) 长沙2004年1-12月现房销售面积(万平方米) 长沙2004年1-12月现房销售面积(按区域分)长沙2004年1-12月房屋预售面积(按区域分)长沙2004年1-12月房屋预售面积(万平方米)长沙2004年12月底各物业类型空置情况(万平方米) 地产时评：平抑房价先要把小地产商赶出市场 ??? 对于目前热得有点烫手的房地产，除了需求和供给这样的宏观角度，我们是不是也可以从企业建设的角度进行考察？ 　　近期，中国房地产TOP10研究组公布了2005年中国房地产百强企业排行榜。万科企业股份有限公司和中国海外发展股份有限公司是其中规模最大的企业，它们2004年的房地产销售额都没有超过100亿；“百强”中地产主营收入超过50亿的仅有7家。 ??? 海尔集团2004年的销售额也在近期公布，为1016亿，这个数字有望使海尔集团进入《财富》杂志评选的世界500强名单。家电行业的第二大企业TCL集团，2003年销售额为382亿。 　　这是中国房地产业与家电业的一个对照，与家电企业相比，地产企业的规模还普遍比较小。家电企业大多由小规模发展而来，在它们发展过程中，经历过产品高价时期，然后是产品价格直线下降，价格战使很多小企业被淘汰，而比较优秀的企业则规模做大。房地产企业在扩大规模的过程中，可能也需经历这些阶段，现在是高房价时期，随着它们的扩张，房价未来几年可望以比较快的速度降下来。 　　因为产业性质不同，以上的预测或许存在问题，房地产业与家电业的发展历程可能存在差异。但是，企业规模扩张能够导致一个行业产品价格下降，却基本上是个普遍规律，房地产业也会是这样，这主要有三个方面的原因。 　　首先，企业规模扩张将导致价格竞争。目前房地产业的增长速度非常快，房地产企业有足够的空间“自然”成长，守住自己的地盘就有良好的前景，不用进入“他人的领域”进行争夺。但市场容量毕竟有限，产业不可能长期这样快速增长，它总会转入一个平缓增长期，到那时，企业要保持较快的成长速度，就需要与他人争夺市场空间。这是广州的发展商合生和富力(它们都是中国房地产百强中综合实力TOP10的企业)进入北京市场的原因之一。 　　而大发展商有实力按照自己发展的需要建立社会关系、拿到土地，它们必然广泛地争夺资源和市场，使竞争变得激烈。提高产品质量是重要的竞争手段，但当品质的武器难以奏效时，价格战这样的“肉博战”就会出现。 　　其次，大企业能够使产品更加丰富，从而使价格变得多样化。 　　小企业不具备开拓、培育新市场和承担风险的能力，因而它们的策略基本上是坚持曾经成功的单一产品，这是目前开发商普遍针对高收入阶层开发产品的原因之一，致使某些地区大户型和高单价流行，因为这种产品利润率高，抗击风险的能力强，而且以前卖得不错。小发展商认为自己只需这一小块就能吃饱，不需要开拓更多市场，但大发展商则不能只做“高端”，它要达到几百个亿销售额，就需以“大众”作为目标客户群，不但开发针对高收入阶层的产品，也开发针对中等甚至低收入阶层的价格较低的产品。 　　最后，大企业能够更有效地降低成本。 　　大企业能够利用自己的规模优势，在合作和采购中占到优势；它们销售额大，能够使固定投入分摊到众多产品中，从而使成本降低。也因如此，大开发商能够在比较偏远的地区——地价会比较低——进行开发，利用自己的力量进行规划建设或者带动周边地区发展，这是小发展商难以做到的。广州的华南板块就是典型，有实力的发展商远离市区，到番禺郊区从无到有地建起一个居住区。这些年广州的房价没有随全国大势大幅上涨，中等收入者也能够买得起住房，与这种开发模式有很大关系。 　　房地产企业规模的扩张，不但是它们自身做大的过程，同时也是优胜劣汰的过程。中国房地产企业虽然目前规模尚小，但正在逐步壮大，万科和中海的销售额都超过了70亿，正向100亿的目标迈进；50亿以上的企业也比2004年公布中国房地产百强时更多。而优胜劣汰也比较明显，1994年首次推出“中国房地产开发企业综合效益百强”时的100家企业，只有十几家还留在今年的百强名单中。可以预见，经过这几年的“疯狂”之后，将有更多房地产企业被淘汰，房地产业将更加集中，企业规模将上升一个数量级。到那时，