宝安新中心区N4地快投标分析报告.docVIP

宝安新中心区N4地块 投标分析报告 目录 市场分析 宝安区宏观环境分析（2页） 宝安区房地产市场分析（4页） N4地块区域市场分析（6页） 投资成本及效益分析 施工成本估算（12页） 其它开发成本估算（12页） 总开发成本及投资效益核算（14页） 一、市场分析 宝安区宏观环境分析 宝安区自1992年11月份建区以来，国内生产总值保持高速增长的健康态势，进入1998年，当各区受亚洲金融风暴的影响增长有所减缓时，宝安仍以高于16%增长率的保持平稳增长。宝安区经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，2000年区属经济总量占深圳市各区属经济总量的40%。宝安区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。 深圳2000年各区份国内生产总值 资料来源：宝安2001年统计年鉴 2002年1到5月，全区实现工业总产值315.66亿元，同比增长39.8%；固定资产投资完成额19.4亿元，增长23.3%；社会消费口零售总额37.8亿元，增长20.1%；加工贸易出口58亿美元，增长12%；预算内财政收入9.15亿元，增长8.4%；经济发展前景非常乐观。宝安区市场经济环境呈以下特点： N4地块区域市场分析 N4地块位于宝安新中心区，相邻宝安行政中心与体育中心。分别由新潮路、创业西路、裕安西路、新城大道围合而成。地块占地面积为51826. 3M2。用地性质：商住，其它要点未定，预计2002年8月23日进行拍卖。 宝安新中心区面临珠江出海口，有着约4公里的海岸线，正南隔海与大小南山相对，东南隔海与大、小铲岛相望，近凭水色远眺山光，“山、水”交融，这是其与深圳市其他中心显著的区别，也是其鲜明环境特色所在。宝安新中心区既是深圳市西部的城市次中心，也是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心，是宝安面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区。 未来的宝安新中心区主要有以下主要结构特点 （一）、一个濒海带状公园和一个都市绿环 宝安新中心区沿滨海大道内侧设置连续的带状城市公园，承担观海，游憩，运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责，提高宝安新中心区的绿地率和绿视率。沿宝安新中心区核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带，开发连续的，有树阴遮蔽的开放窨，引入街头艺术，街头文化，与大海相连，创造一个郁郁郁葱葱的都市绿环。宝安新中心区内地块按高绿地率控制，平均绿地率高于45%，同时区内小公园，小游园要求街头化、外向化，“城中有绿”，“绿中是城”。 （二）、两条轴线------中央绿轴和发展主轴 宝安新中心区内设置了两条主要轴线，分别正对大、小南山和大、小铲岛，中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；发展主轴以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。 （三）、三个圈层------核心区、混合区、居住区 宝安新中心区用地布局结构明确划分为三个圈层，从总体上界定其相应的用地规模，每个圈层都有主要功能，并兼容其它功能，以带旺人气，创造浓郁的都市风情。 第一圈层核心区，是宝安新中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，用地面积2.26KM2，建筑以高层为主，以突出新中心区的形象形和地位。 第二圈层混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积1.87 KM2。 第三圈层居住区，功能包括居住和居住配套设施，面积2.25 KM2。 （四）、四个商业中心 中心区内有一条规划中的地铁线路，即横贯深圳市东西的地铁1号线，经由深南大道至新湖路下通过宝安新中心区，并在区内设置了三个站点。在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心。 新中心区开发建设近期目标 通过3—5年的开发和建设，形成一个较为完善的城市形态，提升宝安区整体形象，创造一个优美的生活和工作环境，为深圳市人民提供一个前所未有的高品质国际化社区。并通过新中心区土地的开发，形成规模效应、示范效应和辐射效应。 位于中心区的宝安体育中心也将于今年9月投入使用，行政中心、中心广场已经完成基础工程，即将进行主体工程的施工。 中心区N12区，周边的新湖路已建成，兴华路已完成路基工程，年底即可完工，届时该地块的市政配套也将完善。大型商住用地N17、18、19区周边的创业路、新安六路将于7月底竣工，裕安西路也将于年底建成，该地块的市政配套也就基本完善。明年，区政府还将继续安排资金，进一步完善地块周边的兴华路、罗田路等市政工程 宝安分局于2002年3月15日召开座谈会，传达区委区政府关于加快中心区建设的要求，并听取了用地单位的意见。 宝安分局将加大土地清理力度。对已办理出让合同或批复、具备开发建设条件，但未按规定时间开发建设的用地，严格按规定对其违约行为进行处理，对达到无偿收地条件的坚决收地，对属农村批复用地的按调整用地处理。 宝安局已于2002年5月29日与宝安新中心区内待