松江九亭别墅.docVIP

松江九亭九赢住宅区联体别墅项目投标书 第一部分：营销方案初步设想 项目基本情况 占地面积：160亩，合106720m2； 建筑面积：53360 m2； 建筑形态：联体别墅； 组合结构：以多联为主（6联、4联等），另设有双拼 主力面积：180-200 m2； 可售单元：267套左右； 房型功能配套齐全：附送的有私家车库以及3.5 m2的佣人房； 设有1500-2000 m2的小区会所； 建设总成本为3950元/ m2； 营销方案实施流程 确定营销目标 ↓ 进行营销调研 ↓ 产品SWOT分析 ↓ 市场假设 → 制定营销策略 ↓ 估计预算 ↓ 具体实施 ↓ 监控调节系统 确定营销目标 中原公司的营销目标就是在正常的运作之下，通过分阶段的销售模式将产品均匀去化，使整个产品的销售量处在稳定的波段，这样的话目标市场不会因为产品消化的过快或过慢而产生流失和抗性。 经过初步的核计，我方有信心在15个月（包括预订期2个月）内完成267套单元的90% 另外，从市场角度分析整个楼盘销售的旺季将出现在2003年8月份——2004年3月份,这期间的销售水平将高于平均的去化标准（每月15套）；而2003年6月份——2003年8月份以及2004年3月份之后的销售水平将因为天气和产品剩余的问题低于平均值。 目前，此类价位的联体别墅将受到市场上其他传统别墅板块以及新兴别墅板块的冲击，另外还有市中心该价位段产品对客户的分流，所以客户来源有很大的局限。虽然中原方面可以通过销售策略来弱化滞销期的影响，但无法根本改变基本走势。 营销调研 九亭区域概述 九亭镇九亭镇99年已跻身中国乡镇投资百强，又荣膺市级精神文明先进镇。该镇无污染企业，空气清新，又是近郊最大的蔬菜和花卉基地之一。镇内的幼儿园、小学设施和教育质量都很好。中学有九亭医院、电影院、娱乐中心等医疗文化设施。在九亭街沿街还有二十多间商铺用房，用于开设各种商店，方便居民购物。九亭镇上商业已有一定规模，商场、超市不少，购物也很方便。九亭镇室内大型农贸市场全年都有新鲜蔬菜、副食品供应。占地两万多平方米新落成的镇文化广场，有种灯光音乐喷泉及大片绿化，是颇具现代气派和文化气息的休闲场所。 九亭楼市综述 上海人有着“家住西南”的习惯。随着地铁一号线及其延伸段的建成，几年来，我们可以发现新建物业就象一支斗志高昂的军队一样，将漕宝路、新龙华、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区域一块一块的迅速攻克。我们惊奇的感觉到原来心目中很郊区的莘庄、春申，现在也已经变得不再遥远，而区域内楼盘规模、品质和价格的攀升更是让人们“大跌眼镜”。 应该说，九亭的发展得益于闵行区域建设的成熟。虽然九亭属于松江区，但是它是离闵行区最近行政区域。所以，九亭从99年开始，就一直成为松江房产开发的排头兵。从政府的宏观开发策略，基础设施建设与规划到房地产开发商的强有力投入，九亭房地产近两年多来一直保持着供需两旺的情况，被誉为“上海西南房地产开发的明珠”。纵观九亭这两年的发展轨迹，我们可以归纳出以下几个特征。 后发优势明显 九亭的房地产是在充分借鉴了闵行各区块成败得失的基础上起步的，后发优势明显。在新镇规划当中，宏观规划质量较高，政府导向作用效果突出。新镇区中工业开发区、科技园区、商业区、市政区、住宅区都相辅相成，互相辉映，也从而使得区域内的住宅市场供需能够得到保证。 另外，20多家开发商进驻九亭住宅市场，其中不乏如上房、三盛、奥林匹克置业等实力强大的开发商。所以，在强大的市场竞争环境下，很多成熟的运作模式，很多时尚的房产概念都被引进，这些都保证了九亭房地产的较高起点。 供应量大 由于政府住宅用地规划、开发商实力等因素，九亭的楼盘呈现出总体体量普遍较高的态势，达到并且超过10万平方米总建筑面积规模的个案比比皆是。而且还出现了象奥林匹克花园（70万）、三盛颐景园（33万）这样的超大型住宅项目。近两年来，九亭总的批准预售面积达到50万平方米以上。 而且，九亭几乎所有的个案，无论是目前一期已经较为成熟的新上海弄里人家、半岛花园、国亭华苑、九亭明珠苑、良隆苑等，还是目前一期还没有交房的奥林匹克花园、三盛颐景园、江南文化园、九洲大唐花园等楼盘，都有其二期或者更多的期数。在未来的几年内，还会有近100万平方米的住宅上市。 楼盘质量较高，明星楼盘众多 所谓“明星楼盘”楼盘，就是指首先其是在上海房地产界、上海市民中产生重大影响力，有较高知名度；其次就是获得过政府部门各项权威奖项。从“梦回上海、情归弄里”的新上海弄里人家，“江南文化，写意空间”的江南文化园，“园林深处有人家”的三盛颐景园到“运动就在家门口”的奥林匹克花园，近两年来九亭产生了众多