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太阳中心项目市场定位调研报告 北京百人行投资顾问 2004年 4月 8 日 第一部分 调研概况 一、调研目的 此次调研的范围是以太阳中心的定位为切入点，对市场上存在的总部基地、企业总部、酒店式公寓等项目进行调研、分析。我们想通过此次调研，了解此类产品的市场供求情况，为我项目选择最有力产品切入点提供参考。 二、调研范围 调研范围包括：置地星座、长安中心、优士阁、住邦2000、总部基地、万通中心、尚都国际、朝外们、五栋大楼、第三置业、昆泰国际公寓、泰悦豪庭、钛度。均是在建、在售的14个项目。 第二部分 调研分析 建筑类别的市场分析 （一）总部概念 就目前市场来讲，市场细分定位非常细致，而总部基地概念是一个有趣的发展，它把都的总部经济高度集中，提炼到不太大的地区面，满足更高的需要。总部是一种现象产业聚集在经济理论，提竞争效果时通常会产业集在一未必好，因为彼此竞争，但因为可以把成整合效果或共赢效果。它们聚集利益远远大于竞争效应带来的损失。这里面有两种概念：一个是抽象概念，一个是实施的概念。实施概念企业聚集在一起，容易创造共同的需求，而这种需求可以满足他们需求的特定东西，使它们的发展处于更有利的形式。抽象概念：凸现总部，凡是进入、加入的成员，都可在市场营销或品牌建立上得到更大的优势。城市发展大致都要经过三个阶段：第一个阶段是聚合效应。人到城市认为可以得到更多的方便，公司、企业也是如此。乡村的人有一种动力，驱他往城市走，而城市本身就一种吸引力。第二个阶段是规划效应。人们到城市之后，很自然地想到需要做规划，包括商业规划、政府行政区规划等。这规划无论是对经济活动，还是对社会活动或生产活动都利。进入第三阶段人们不满足现状，开始思考规划之后的组合打散。总部概念好第三个阶段，即区域中某些不同特征、功能重新整合，满足总部企业需求的趋势。大企业进入大都，是希望能在大都享受其他服务业所提供的服务；，如果企业要进入总部基地，我们很自然地到它的需求。虽然这种需求强弱不一，但对于规划思路来讲，不可或缺。这就要求能同时提供各式各样的服务，包括金融、财务管理、通讯，甚至猎头公司，它们在这里都可能有生存空间。中国在全球化过程中已成为众人关注的焦点，它必将吸引越来越多的跨国公司。当跨国公司有可能到中国寻找基地的时候，为什么不主动提供帮助减少过程中的成本总部经济平台。中国国际化跨国企业最有兴趣的，完全可以扮演非常关键和重要的角色。总部经济提供酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用投资”。传统的酒店，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务家。了传统酒店与传统公寓的长处，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小特点，作为开发产品。据统计，经过年的发展，到今酒店式服务公寓有30主要集中在6个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80。经过年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下是几个高档公寓热点区域：金融街地区：行情看好 竞争激烈供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16．2万平方米的公寓面积。需求方面，随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，贴近居住质，将会得到本地区商务人士的认同。租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为195万元／平方米，租价为每平方米每月13美元。综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。?CBD地区：发展最早 租金最高该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破1万元／平方米，并且上升速度较快，在三个月内，销售均价元／平方米，世贸国际公寓1.3万元／平方米。租金方面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面显示了CBD地区高档公寓目前公认的平均租金水平。中关村地区：需求量大 价格适中中关村地区公寓市场供应量，到目前为止，总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30，其余大部分为商住公寓。需求方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别