天津市房地产开发分析报告.docVIP

一、引言： 全国化市场：房地产业大势所趋 房地产企业全国化的战略尝试，很早就在进行了，最早在海南房地产市场虚热时，万科就悄悄北上；奥林匹克花园、阳光100等在开始就确定了全国连锁的项目定位；近几年，大城市房地产市场的激烈竞争和开发用地的减少，迫使越来越多的地产商将眼光投向了市外、省外。如今，同时在3个省份以上的区域同时进行开发的地产商数不胜数。 近两年，随着天津土地市场的紧缩以及开发用地的减少，天津的一些房地产开发企业也开始了向全国进军的行程。随着市场竞争的加剧，期望从高房价中获得高利润已经越来越困难。而二三线城市的土地价格比大城市的要低，再加之这些城市拥有优惠的招商政策，因此开发成本就比较低。市场的规模效益和土地成本的有效降低是获取利润合理且长期有效的策略。因此，有实力的开发商已经将脚步迈向了其他地区。 例如，天津中侨投资公司和安吉置业在山东圈地，同时，天津乐康置业现在已经在山东和贵阳同时运作两个项目，预计在2004年三四月份就可推向市场。一位负责人士表示，准备将水木天成项目成功运作的经验运用于其他城市住宅项目的开发，因为生态、健康住宅是全国住宅项目发展总的方向。 专家指出，房地产全国市场已基本形成，随着土地市场的逐步规范，通过拍卖及投标使土地成本更趋透明，以前跨区域拓展顾虑的竞争公平性问题在淡化；国家的住宅产业化政策减少了地域性项目运作的差异；大中城市经济增长迅速，需求相对稳定，有利于房地产企业制定跨区域拓展的长远计划；现代信息技术使房产商能够异地进行专业管理，将产品异地“嫁接”，迅速拓展市场空间。这些因素，促成了一向地域性很强的房地产业流动性不断增强。 房地产开发走向全国化已经成为整个行业的发展趋势，其意义在于，首先是落后地区能借鉴和利用先进地区房地产开发的成功经验与有效的开发模式，在整体上迅速提高国内房地产开发水平，同时，有实力的房地产企业也可以借此打造全国性房地产品牌，快速实现“做大做强”。跨区域开发将会极大地撼动原有的房地产市场格局。加剧国内房地产市场的“洗牌”行动。 二、天津市房地产投资环境分析： （一）天津市房地产情况汇总： 1、基本情况介绍： 房价：２００３年上涨１０％ ２００４年未知 拆迁：１９９４年—２００３年累计１８６９万平方米 ２００３年４５０万平方米 ２００４年３００万平方米 新建：１９９４年—２００３年累计４９６５万平方米 投资：２００３年２１０亿 ２００４年２５５亿 房价分布： 单价１５００元／平方米以下低价的商品住宅交易量占总量的４．８１％。 单价１５００至２０００元／平方米的低价商品住宅交易量占总量的１５．９２％。 单价２０００至２５００元／平方米的中价商品住宅交易量占总量的１７．５４％。 单价２５００至３５００元／平方米的中价商品住宅交易量占总量的３７．２４％。 单价３５００至４５００元／平方米的高价商品住宅交易量占总量的１４．９１％。 单价４５００元／平方米以上的高价商品住宅交易量占总量的９．５８％。 2、天津市2003年房地产业的完成情况 　　①、房地产投资、施工、销售等指标全面增长。房地产投资完成210亿元，同比增长20%。房地产施工面积1950万平方米，竣工832万平方米。其中住宅施工面积1700万平方米，竣工750万平方米，同比增长12%。 ②、全市商品房市场销售活跃 　　2003年商品房销售1022万平方米，同比增长55%，是天津市商品房销售量最高的一年，首次突破1000万平方米。其中现房销售790万平方米，同比增长40%。商品房销售金额285.7亿元，同比增长68%。商品房平均销售价格2795元/平方米，同比增长7.3%。全市存量房销售688万平方米、86.4亿元，分别比去年同期增长95%和116%。二、三级市场交易比例达到1：0.67，市场联动效应明显加强。 ③、空置面积下降，市场供求结构进一步优化 2003年，由于商品房销售面积大于同期竣工面积和上市面积，空置房被逐步消化。截至2003年底，全市竣工一年以上的滞销房和积压房面积为149万平方米，同比减少104万平方米，市场供求结构进一步优化。 3、天津房地产业投资有三个特点： 　　 ◆一是与全市经济保持了协调发展。今年天津GDP增幅为14.3%，是近几年增幅最高的一年。全市固定资产投资完成1040亿元，同比增长28%。房地产投资所占比例为20%，投资增幅为20%，房地产投资规模和增幅合理，与全市经济总量增长和投资增长总体上保持了同步态势。 　　 ◆二是民营企业成为投资的主要力量。伴随着房地产市场机制的不断完善，民营企业已成为房地产投资的主体。民营企业预计全年完成投资172亿元，占全市房地产投资的82%。 　　 ◆三是外地投资商大量来津，带动了全国房地产投资向天津