调查方案成稿.docVIP

项 目 概 况 该项目位于武汉市主干道解放大道北侧，背靠规划中的发展大道延长线，面向江岸车辆厂，南通汉口老城区，西接建设大道中央商务区。小区由三栋多层与一栋小高层共同组成，拟建为一个在安防上配有多重智能化系统，在园艺上注重细部的小品小节，在物业管理上注重现代化管理的中档精品小区。 项目技术参数： 序号 项目 单位 数据 1 总规划用地 公顷 1.225 2 总建筑面积 平方米 21000 3 住宅面积 平方米 18800 4 商铺面积 平方米 2200 5 公建面积 平方米 350 6 建筑密度 % 25.0 7 容积率 1.70 8 绿化率 % 36.0 9 日照间距 1:1.1H 10 停车位 个 50辆 市场调研目的及方法 调查目的： 了解项目所在区域的经济结构、人口结构、文化层次及收入水平。 了解项目所在区域的商业环境、生活设施、区域内重点产业。 了解项目所在区域的交通、教育、购物、治安等相关环境配套程度。 市场需求和消费行为调查。 竞争市场调查。 市场调查方法： 一手资料收集 公司市场调查人员入户调查； 采用随机抽样的调查方式； 样本数：330份 二手资料收集 从武汉市房地局、统计局等相关部门获取相关数据； 通过网络、各大报刊等媒体获得楼市资讯。 宏观环境调查及分析 纵观近年江城楼市，呈现出热热闹闹、蓬勃发展之势，房地产业已逐渐成为城市经济的重要支柱。仅就房地产投资额来说，从1995年的40.3亿元到2000年的51.4亿元，增长了近28个百分点。2001年，武汉房地产投资额超过了100亿，并出现供需两旺的景象。其中，住宅市场最为活跃，个人成为购房主体，房价上涨明显。专家预测，2002年武汉市房地产投资额将再次达到100亿元，在平稳中逐步上扬。截至5月底，武汉商品房销售面积已达91．5万平方米，比去年同期增长90．7％；其中个人购买87．2万平方米，比去年同期增长110％。武汉商品房空置面积为145．7万平方米，比去年同期下降29．7％。商品房旺销也造成房价上扬。今年一季度，武汉住宅类商品房销售价格比去年同期上涨3．4％。住宅市场仍保持良好的发展态势。 在武汉三镇楼市中，江岸楼市特点十分突出。江岸区位于武汉市东北部的长江北岸，是中共武汉市委、武汉市政府所在地。在WTO背景下，该区经济增长步伐明显加快。市政府批准成立了江岸经济发展区，并统一筹建了黄浦科技园、谌家矶工业园、后湖星火密集区；形成了大智路电信城、竹叶山汽车城、丹水池生产资料三大市场群，同时启动新世界水产品批发市场，加强了周边环境配套系统的改造，大大推动了江岸区经济的可持续发展。同时，位于江岸区城郊结合部的后湖地区成为房地产开发的热点地区，百步亭小区、后湖生态花园、东方花都（东方恒星园）等大规模的住宅小区相继出现；在上述项目的带动下，随着旧城改造工程的实施，开发相对滞后的老城区也势必会成为房地产商开发的一块“洼地”。 “二七城市花园”项目处于老城区边沿。目前二七路一带，新村街道附近，居民住房多以私房为主，且几代同堂，住房问题较突出；而小区建筑又多以经济适用房为主，无一个上档次的精品小区，百步亭花园、廉诚小区、新远大花园在该区的房屋供应量又相当有限，因此，在该地区投资建中档住宅有很大的发展潜力。 区域环境调查及分析 据武汉市统计局的资料显示，“二七城市花园”项目周边的劳动新村、桃园、为群、长湖地、转车楼、徐洲新村、二七小区等10个社区16岁以上人口有32550余人。我公司组织专人对上述10个社区进行了为期30天的行业走访和入户访问，完成入户访问问卷330份，其中有购房意向的问卷156份，无购房意向的问卷174份。 市政建设（见图） 区域内有6所中小学校、5所医院和6个银行，同时，还有自来水公司、管道煤气公司、供电局汉口分局营业部等其他市政配套。经过十多年的发展，二七路已形成一个生活配套设施较完善的居民区。 经济建设（见图） 本项目所在区域属汉口老城区，一方面，经济建设起步较早，但发展步伐一度滞后；另一方面，据武汉市统计局资料表明，江岸区工业总产值年增长率达到14.1%，而创造这些产值的主要工矿企业都集中在二七路周边，包括江岸车辆厂、省金属材料总公司、江岸灭火器厂、武汉市特种发电器材厂等。老城区的经济已逐步复苏。 人文环境 “二七城市花园”周边人文、自然景观优越。中国近代史上著名的京汉铁路工人大罢工就发生在本案所在区域内。为纪念中国共产党领导的二七革命斗争和52名烈士，1956年，武汉市相继修建了“武汉二七纪念馆”和“二七烈士纪念碑”，并定为重点文物保护单位。2001年底，武汉市财政拨款全面维修旧址房屋，重新布置了展馆，充实了许多珍贵文物。除二七纪念馆、京汉铁路工人总工会外，武汉科技馆以及后湖在建和待建的花园及广场等景观也在