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如何审查房屋拆迁的合法性? 律师办理拆迁业务指南：如何审查房屋拆迁的合法性? 2014-04-11?王才亮? HYPERLINK javascript:viewProfile(); 智飞微网站 　　如何审查房屋拆迁的合法性? 　　作者：王才亮律师 转载请注明! 　　无论我们承认与否，中国的拆迁法律制度设立20年来，从利民为主到扰民为主，至今已经是中国社会矛盾的主要焦点之一，也是急需律师提供法律服务的重要领域之一。 　　现行拆迁法律制度分类与若干法律关系 　　根据土地性质的不同，现行拆迁法律制度把房屋拆迁分为农村房屋拆迁(征地拆迁)和城市房屋拆迁。两者的区别在于土地性质，土地性质不同导致拆迁中的法律关系也不同，涉及的权利不同。 　　现行拆迁法律制度规定对农村房屋拆迁要先对农民集体所有的土地所有权实行征收，为此必须处理好三个法律关系：第一，国家对农民集体所有的土地实行征收必须面对的农民集体所有的土地所有权关系;第二，国家对农民集体所有的土地上房屋实行征收必须面对的房屋所有人的土地使用权关系;第三，国家对农民集体所有的土地上房屋实行征收必须面对的房屋的所有权关系。 　　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，城市房屋拆迁仅局限为城市规划区域内国有土地上的房屋，其他拆迁都可统统归为农村的征地拆迁。 　　城市房屋拆迁必须处理好的五个法律关系：第一，房屋所有人的土地使用权关系，没有依法收回房主的国有土地使用权，拆迁或征收房屋就没有前提。第二，房屋所有人的建房规划许可关系。第三，房屋所有人的建筑许可关系。第四，房屋所有人的所有权关系。第五，房屋使用人、承租人的利益关系。 　　律师办理拆迁案件要了解土地问题背景 　　无论城市房屋拆迁还是农村的征地拆迁都面临一个奇怪的问题：房屋所有权是你的，但土地所有权不是你的。 　　中国土地所有权公有制度的确立，从法律上讲，是1982年宪法。再往前讲，从政策上确定土地公有是1956年农村合作化运动和城市的社会主义改造。1964年的“农业60条”将农村耕地属于集体所有固定下来，那么房子下面的土地呢?并没有明确的条文规定。尤其是城市房屋下面的土地，现在没有找到任何一个具体的法律规定明确是否国有，如何征收。 　　据查，毛泽东主席至少有三次在党的重要会议上讲，在中国实行社会主义，要实行生产资料的公有制和保持生活资料的私有制。那么宅基地是生产资料还是生活资料?在目前来讲，中国人多数还比较穷，大企业、私营企业还是有限的，多数人的房子还是居住，属于生活资料。我国在土地政策的变化上，是越变越左，一直到这次《物权法》的讨论，还有相当一批同志坚定地认为实行国有土地的出让制度，讲英国也是只出让土地使用权，还在坚持说到期之后使用人要有偿申请延长土地使用权，不延长的国家收回。 所以，土地问题是拆迁制度争论的核心。对此，我主张土地的所有权要多元化，至少有限私有。 　　现行拆迁法律制度的主要缺陷和改革 　　从法律上讲，宪法和《物权法》都明确对公民财产的征收征用有两个前提条件：第一，必须是因为公共利益的需要;第二，依据法律规定的权限和程序操作。 　　律师办理拆迁案件应当了解现行拆迁法律制度的主要缺陷在于：第一，拆迁制度没有法律层面的明确规定;第二，没有任何一个法律来界定什么是公共利益。由此导致拆迁中没有区分是否是公共利益就普遍存在滥用公权力的情况，使现在的中国拆迁制度成为社会矛盾的焦点和热点。 　　由于缺少法律的规定，现有的拆迁法律制度只有一个《城市房屋拆迁管理条例》。这是一个行政法规，而农村的拆迁还找不到一个条例来明确规定。《土地管理法》中没有“拆迁”两个字，它有土地的征收，也涉及到地上附着物的征收，但是对房屋所有权怎么处理呢?没有规定，导致拆迁制度有违宪之嫌。其次，由于现在没有法律来界定公共利益，公共利益被滥用了。例如旧城改造不是为了公共利益，这在《土地管理法》第58条已有规定，但实际工作中，以旧城改造来作为公共利益的事例举不胜举。 　　拆迁在中国短期内还是废除不了，这里有多种原因，有地方政府利益的需要，也有过去规划的失误，还有社会发展的需要。对此，我认为律师办理拆迁案件可以按照宪法和《物权法》的原则来主张自己的意见，并通过个案推动拆迁制度的改革。 　　从实体上审查拆迁行为的合法性 　　律师办理拆迁案件，从实体上审查拆迁(征收)行为的合法性和必要性，主要是两点： 　　第一要了解的是该项目是否是为了公共利益的需要。如果是为了公共利益的需要并且是必须要实行的拆迁，则认同可以依据法律规定来对土地征收、征用，并由政府来当征收人。这时的审查重点是是否根据法律规定来给被征收人补偿安置，不能因为拆迁而使人民群众的居住条件反而变差，必须使群众至少能买得起同等水平的房子。 　　第二，了解到该项目是为了非公共利益的拆迁应按市场法则来运作。按照宪法规定的原则，