苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议_76页教程.ppt

2006-B-27地块定位建议 整体思路 PART ONE 土地属性分析 地块信息 配套资源状况 土地属性分析 交通属性： 1～2小时车程可至苏州、上海、浙江等经济发达地区； 功能属性： 亲民生活配套稀缺，高档休闲娱乐设施齐全，由本发展商建造的高尔夫球场支撑本项目的高端定位； 人文属性： 光福、胥口、东西山等吴越文化源远流长； 财务属性： 目前所拍商业类地块楼面地价达到5860元/平米，未来预期售价超过一万元，以中高档次产品为主； 发展商属性： 已成功建设高尔夫球场及高端高尔夫度假别墅，为本项目的高端定位树立了高起点； 区域规划属性： 大苏州控制性发展向西，土地越显稀缺，土地价值提升，为未来三级市场购买者预留价值空间。 土地属性结论 一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区 具有度假功能支撑的高密度公寓地块 细分市场定位 1~2小时车程可达的周边城市范围； 经济发达地区自然湖区中的度假为主题的公寓项目； 本案所在太湖区域为主要分析对象。 PART TWO 太湖区域市场分析 宏观环境 以农林牧渔业、旅游服务业为主要产业； 以“度假、休闲、观光、游览、康复、运动、娱乐”为主要内容 ； 户籍人口11.4万，主要服务于第三产业。 宏观经济呈快速发展形势 旅游业发展 旅游商业配套设施 政策发展方向 《苏州市乡村旅游发展总体规划》中指出：苏州的乡村游可按三大乡村旅游带进行发展,即西部环太湖、中部湖荡、北部沿江三大乡村旅游带让游客们能在苏州乡村实现真正的“绿色度假” ； 其中:西部环太湖——生态·文化·休闲乡村旅游带,以苏州太湖国家旅游度假区为中心,联合苏州新区、吴中区、吴江市沿太湖地带,在严格保护太湖水质和生态环境的基础上,大力发展滨湖湿地观光、太湖文化体验、乡村休闲度假等产品； ２００９年，中国特有的“黄金周”长假制度可能取消，取而代之的是，国家强制实行带薪年假，增加传统节日为法定假日； 带薪休假将写入劳动法，一年７天为固定带薪休假期，每工作一年增加一天，最多为１４天 从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活 房地产供销状况 土地供应状况 土地供应状况 各大湖区宏观情况比较 各大湖区房地产发展比较 区域市场分析结论 太湖已具备了打造长三角地区短线生态度假游的品牌优势与配套支撑 环太湖地区综合度假产品分布示意图（2007年） 基本信息 规律结论 主要集中在太湖周边镇区，规模较小，以低密度住宅区为主； 依托周边镇区的配套资源，以生态自然环境、便利生活配套打造休闲养生社区； 社区规划主要以公寓、别墅、配套商业为主要产品，公寓产品作为提升容积率的别墅社区中的附属产品； 以现代简约为主要风格特征； 由于缺乏优越的自然景观条件和高档商业配套，难以打造高档的休闲度假养生社区，只能通过太湖概念、低总价来吸引消费力有限的人群； 2007年太湖核心区出现了大规模综合社区，以中低密度为主； 利用绝佳景观和高档休闲配套，打造定位于长三角乃至全国的高级别度假社区； 酒店、商业街、温泉、别墅、公寓等产品种类丰富多样； 以体现苏州江南特色的风格为主； 以温泉、文化论坛等独特新颖的卖点吸引高档次度假人群。 度假公寓 结论规律 主要的公寓产品都将于08年上市，总供应量约在500套； 以多层、高层为主要产品类型； 两梯多户，中信太湖城户型排布既考虑景观、又考虑朝向、采光等，值得借鉴； 均有五星级酒店的配套，公寓基本都有四星级酒店的设施及管理标准 目前酒店公寓标房、一房、两房均有供应，一房成为酒店式公寓的主力产品； 装修标准实现全装全配，拎包入住，满足业主的度假享受。 商业休闲设施 规律结论 商业娱乐设施是度假社区的重点，其定位将直接决定社区的档次和后期住宅类产品的销售； 除了酒店、会所、商业街等必备的商业元素外，水上运动、主题公园等提升品牌档次、形成差异化的元素也相继出现； 占社区比例在7~8%左右； 客户群 结论规律 事业有成的社会上层人士是度假产品主要针对的客群； 如果总价在可接受范围内，产品如何打动人心是最主要的； 度假既可拓展人际关系又可提升休闲生活品质，成为推动事业、家庭的重要因素， 目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上市 未开发上市地块供应量图示 位于太湖核心区，占据湖景资源，享受高档休闲配套，清晰定位于中高端度假公寓产品目前是市场机会点； 未来公寓类产品供应量将不断放大，首次上市的项目如果能把握先入为主的形象定位，成为区域的标杆，将十分有利于项目的后期销售和品牌的树立； PART THREE 大苏州山水区综合度假社区分析 大苏州其他湖区度假产品分布 基本信息 结论规律 度假社区规模较大，以中低密度为主； 利用生态自然