1.7.6西直门韩建项目前期报告1012(终稿).pptVIP

韩建西直门项目前期定位策略报告 第一部分 宏观经济背景 世界经济发展面临挑战 以次贷危机为开端的美国经济危机标志着国际货币发行国以过度借贷为核心的消费模式的阶段性破灭； 以美元为核心的国际货币体系收到冲击，能源、粮食等以美元标价的原材料价格面临上涨； 美国消费力的衰退将影响中国等众多以美国为主要出口对象国家经济的发展； 信心的崩溃将导致包括房地产、股票在内的资产价格的暴跌； 道琼斯指数从08年初的13000点附近，截止08年10月10日收于9000多点。 结论：美国金融泡沫的破灭对于美国资本市场影响巨大，对于地产行业的心理层面的影响较大，更是对消费者信心的影响，从而导致反应过度，但我们预计不会伤及美国实体经济根本，在宽松的货币政策下，预计09年下半年，美国经济将面临复苏。 全球房地产市场陷入调整 过去几十年的历史表明，全球房地产价格和货币流动性基本成正比，由于全球货币流动性在08年出现逆转，全球房地产市场面临调整。 世界房地产价格已经转向下滑趋势，2008年中有多达21个国家的房地产价格比去年同时期下滑，而在2007年中只有5个国家出现下滑。 日本首都圈公寓销量已连跌12个月，其中东京部分地区的房价暴跌五成。在亚洲其他国家，印度首都新德里及其他北印度城市从去年开始房价就已回跌了近20%。就连一向活跃的中国香港，08年以来房价也调整了8%。? 97年亚洲经济危机之后，全球的房价经历了黄金十年复苏期。2007年以来，由美国次贷危机引发的房价下跌局面在全球主要发达国家和新兴发展中国家已经出现。由于房地产行业周期性调整的特点，预计本轮调整将持续1—2年，至2009年下半年左右全球房地产市场开始回稳。 08年全球主要城市房价 中国宏观经济状况 08年上半年仍然保持10.4%的高增长，不过对应的CPI高达7.9%。预计下半年GDP和CPI增幅都将减小； 随CPI的降低，加息周期将结束，9月16日首次降息说明了央行的货币政策发生了改变，加息周期已经结束，但由于宏观政策的连续性需要 ，预计08年年底之前，央行不会快频率降低存款准备金和基准利率，但有可能小幅度小频率降低利率； 股票市场大幅度调整，调整幅度居全球之首；房地产市场面临一定调整。资产价值的调整使消费者的消费能力和信心受到严重伤害。 结论：08年中国经济仍然将保持9%以上增长，由于全球市场的疲软和消费者信心的受损，对实体经济的伤害不可避免，08年下半年和09年上半年将是中国经济困难的一年。另一方面对于中国而言，美元的贬值对应的是人民币相对升值，对房地产行业具有一定正面影响。 中国房地产市场状况 现状 存款准备金和基准利率均达到历史最高水平，继续增加的可能性不大； 保障性住房08年底和09年初大规模入市,70/90产品供应量开始增大，将对郊区和小户型产品带来冲击； 拐点开始出现，从珠三角区域开始的降价席卷全国，成交量不断萎缩，开发商资金压力增大； 展望 继续出台严厉调控政策可能性不大； 地区政府的自救有可能频繁出现，部分地区已出台相关救市政策； 房产税和小产权房合法将成为房地产行业的达摩克利斯之剑。 结论：08年下半年从政策层面预计不会有太大变化，存款准备金和利率有可能一定程度下调，最有可能的政策是对自住需求购房者税收方面的优惠和补贴。在国际房地产市场不景气的状况下，预计08年下半年房地产市场还将进一步探底，09年上半年趋向稳定，09年下半年房地产市场面临回暖。 07—08中国住宅成交面积 第二部分 北京房地产市场状况 北京住宅市场北京房地产开发投资增速 北京1—8月住宅价格分析 北京住宅分月度供应量分析 北京住宅市场部分数据 北京酒店式公寓租金和空置率状况 房价问题 8月份，新盘项目开盘整体均价为13584元/平方米。以80平方米住房计算，北京一套小两居总价约108万； 以北京年轻白领6万元每年收入计算，家庭年收入为12万元； 房价收入比为108万/12万=9； 国际大都市的房价收入比：首尔13倍，洛杉矶11.2倍、悉尼8.5倍、纽约7.9倍。 由此可见，作为国际大都市北京，其需求由外资、外地等多层面消费构成，目前的住房的价格基本合理，并无明显偏高。 酒店式公寓价值 按照服务式公寓租金20美金/月/平方米，每平米月租金约136元人民币，一般标准以200：1至300：1的售价租金比，酒店式公寓的房价在27200—40800元/平方米左右相对合理。 由此可见，北京的酒店服务式公寓价格大多处于合理区间。 前景预测 由于中国开发商自有资本率较低，流动性紧缩对开发商影响非常大，不排除房价进一步下探，但下探的空间已不大，平均不会超过15%；