兰溪商业调研试卷.ppt

兰溪市商业地产 2 Part 兰溪市商业市场分布情况 主商圈调查 人民南路 人民南路主商业街全长270米，两侧沿街门面120于间（含非商业门面），该路段商业业态主城品牌店70%，非品牌30%，整体租金水平较高，靠广场（北面）租金均价约400元/㎡/月，靠南面租金均价约300元/㎡/月，转让费每间约20万元左右，人气较旺，非纯商业步行街模式。整条街前半段沿街门面形象较佳（宽4.5m*进深14.5m），街道北入口坐落着百胜旗下的肯德基，更凸显了该路段的商业价值。 兰溪人民南路业态分析 随着南溪人民南路租金的提升，结合以上国内现象预测，该路段的中高端品牌会逐渐退离核心位置，如：山田广场招商工作看准时机并结合优越而理性的招商政策，那么人民路商业形态会逐渐退变为以中低端消费为核心的商业综合街。 人民南路消费分析 人民南路作为兰溪老城区集中点，从现有的商业业态分析，此街道的商业重要性及商业价值都毋庸置疑。 个案分析/华丰-新世纪百货 华丰-新世纪百货，业态定性为低端百货市场，已营业七年，整体布局规划类似于现阶段“格子铺”形式。共三层，总面积约1.5万㎡，铺位600于间，整装修，形象一般，有设一小型中庭与每层两部手扶电梯，人流及经营状况为兰溪三个低端百货市场最佳。 位置： 兰溪市胡家街24号，向东14米便是人民路口 总建筑面: 15000㎡，分三层 业态： 小百货 开业时间：2006年 该市场于2006年由华丰新世纪有限公司（公司老板为本地人，钱总；现公司总部迁至杭州）收购改建，现该市场租金及收入明细见下表。2011年底该公司有将新世纪百货产权整体销售并上网发布。售价约7000多万，据商户反映7年前华丰公司从另一家公司收购而来，当年价格约3700万，本人联系过钱总，主要目的是为了进一步了解该商场现状，同时，钱总表示可以由我公司管理层与他进一步沟通。 物业名称 华丰-新世纪百货 市调时间 2012.2 物业基本情况 人民南路中段，约5000㎡，共三层（市场内有40~50家业主为私有 （40~50家业主也许有百余间），其他为华丰产业） ? 租金/费用 楼层 间数 面积（㎡） 平均租金（元/㎡/月） ?年租金总额 一楼 80 6 138 管理费加水电费共计60元/间/月 二楼 260 中岛7.5 边岛15 中岛 330 边岛 100 三楼 260 中岛7.5 边岛15 中岛 330 边岛 100 沿街门面（商场入口两侧门面） 13家 30~40 120 注：13家门面非人民路上的门面 ? 楼层业态 经营品种 一楼：化妆品；二楼：鞋、包、针织床上用品；三楼：服装；沿街店面：服装 抵挡商品 ? 具体分布格局 过道 1.8m ? 中岛靠扶梯 正对面7~8米，侧面比较狭窄 ? 该市场坐落于人民南路右侧入口处，市场一层，人民南路有13间沿街门面（联系钱总证实，这13间门面非华丰产权），市场大门入口未设于人民南路方向，而是设于巷内，那么，该物业的收购就存在局限性，但从市场现状并结合各因素分析，如人民南路可以开入口，那么该产业就存在较大的收购空间。以下几点为该项目收购项目预测分析： 该项目所处位置是目前兰溪市最具商业价值核心点 据初步了解，此项目沿街还有13个店面，面积约1500㎡，市场内还有40~50家商户为私有产权(估计商铺80于间），面积约2000㎡，那么整个市场总面积约为11500㎡，如按2.5万/㎡换算，初略预计可实现销售2.9亿左右 项目操作周期短，预计半年时间左右 项目商业业态可重新规划定位，但需赶在“山田·中央广场”杭州解百商城开业前完成销售及招商，最佳开业时间为9月底 此项目人民路沿街门面我公司需收购两家以上的私有门面为商场主入口 个案分析/山田中央广场 作为兰溪首家百货综合体，其对兰溪商业具有综合意义，价值及受到各界的关注度都尤为突出，近80000㎡。这样的商业总规划将对兰溪现有商业格局带来全新洗礼，更为兰溪市民迎来多层次的消费体验，对于本地开发公司“山田房地产” 无疑是一项严峻的考验，而从本次调查所了解的信息反馈，本项目的商业部分，该公司的整体招商方案，大致为：负一层约10000㎡，引入世纪联华经营，于2011年底开业运营，其业态规划为，65%超市，35%百货（百货包括800㎡左右的国美电器）。其余业态尚未开业，而规划以明确，百货约3万平米（整体租给杭州解百经营）；时代影院约5000㎡，星乐迪KTV约5000㎡，山田大酒店（自营）约1万平米，余下2万平米，据山田内部员工反映也许会自营，如有好的业态，也可整体外租（详细见下页）。 物业名称 山田中央广场 市调时间 2012.2.21 备注 ? ?