华漕项目酒店式公寓部分前期项目.pptxVIP

金臣华漕项目酒店式公寓部分 前期项目定位 2014年5月;报告目录;1、项目本体认知和市场判断;;项目本体认知/项目四至周边环境 西南两侧侧紧邻河道（青虬江及石皮弄港）以及东北方向的中央森林，景观及生态资源上具有一定优势， 北侧有较多不利因素环绕，其中包括电缆终端站以及密布的高压电线，因道路关系项目通达性存明显不足;项目本体认知/经济指标产品特征 高标准精装修大平层户型，豪宅尺度产品，采用独特的英式简约外立面风格，与别墅区共享会所资源， 酒店式公寓部分仅两栋楼组成，总高7-9层小高层，总体量不足1万方，难以营造较好的整体社区感;市场分析/政策环境 楼市调控政策自去年年底突然收紧之后，延续到了今年的上半年，信贷的全面收紧严重打击整体市场， 基于目前市场情况看，整体政策面仍处于基本稳定的状态，不排除出现微调的可能性，维持谨慎乐观的预期;市场分析/全市商品住宅市场 受到2013年年底市场需求被过度透支的影响，进入2014年以来整体市场呈现持续低迷状态，买卖双方观望情绪较浓，本轮调整是市场本身的回调需要，短期内仍将持续，预计到三季度末四季度初将逐步回暖;市场分析/全市大平层市场格局 基于本案的户型尺度偏大（均大于200㎡），属于大平层产品，故需梳理类似产品的市场格局 此类产品的成交主要集中于中环附近区域，外环外区域由于地理位置稍偏故成交处于低谷，溢价水平不高;在政策面短期内无松绑的可能性的情况下，整体市场由于前期透支呈现持续低迷迹象， 外环外大平层市场亦不容乐观;本案面临的抉择:; ;市场分析/租赁模式可行性研判（租赁营销模式判断） 通过对于市场主流的公寓项目采用租赁模式的归纳，与本案自身现实情况进行一定程度的横向对比 考量区域发展的现状、体量过小的限制以及租赁市场的萎靡等因素，并不足以支撑项目采用租赁的营销模式;市场分析/销售研判（华漕板块商品住宅市场分析） 华漕板块长时间处于供应稀缺的状态，近年来供应也主要以刚需项目为主，进入2013年四季度以来，随着中高端项目万科时一区以及西郊庄园马德里洋房的陆续上市销售，板块的供求量价均得到了不同程度的提升;市场分析/销售研判（华漕板块商品住宅项目分析） 板块内刚需项目流量稳定，中高端项目性价比是影响去化重要因素，从产品面积段上仅马德里洋房与本案构成竞争，从总价上看除马德里洋房外万科时一区与富力虹桥十号的大户型产品将会对本案构成分流影响;板块公寓租赁市场的萎靡，不足以支撑项目采用租赁模式 华漕板块内由于中高端项目的集中供应使得量价提升明显，且对于本案造成不同程度威胁影响 预计万科时一区和富力虹桥十号销售周期在一年左右，届时本案的竞争压力将得到缓解;结论;2、项目定位;优势;对比西郊庄园在售的马德里洋房部分，本案在体量上（不足1万方）有一定的劣势，与马德里洋房的体量上存在有明显差距 对比位于虹桥商务区核心区的万科时一区与富力虹桥十号项目，本案的户型尺度以及高标准精装修具有明显的优势 对比地理位置稍偏的虹桥1号以及盛世虹桥项目，项目定位与销售价格方面均与本案不在同一档次;项目市场定位;3、价格建议;项目价格建议/价格推导逻辑;同环线同质化项目比较法;比较因素;项目入市价格建议;项目入市节点建议;4、装修建议;装修标准建议;装修品牌建议;项目选取;装修风格建议——欧??现代风格 在原先的欧式风格基础之上，融入了简洁且朴实的元素，更受年轻人和时尚人士的青睐;装修风格建议——新古典主义风格 既保留了传统文化底蕴，又摒弃过于复杂的装饰简化了线条，是目前市场主流的装修风格