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《物业管理理论与实务》教学课件 主讲人：王秀云 第三章 物业管理机构 第一节 业主大会和业主委员会 一、业主大会概述 ㈠业主大会的特点和条件 1.业主大会的含义 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 2.业主大会的特点 (1)业主大会是民主性的组织。 (2)业主大会是自治性的组织。 (3)业主大会是代表性的组织。 3．成立业主大会的条件 (1)公有住宅出售建筑面积达到30％以上的； (2)新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的； (3)住宅出售已满两年的。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，“住宅区入住率达到50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 （二）召开业主大会的程序和方式 1.召开业主大会的程序 (1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况； (2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍； (3)审议、通过业主大会议事规则和业主公约； (4)选举产生业主委员会委员； (5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。 2.业主大会会议召开的形式 业主大会会议召开的形式包括两种： 第一种是集体讨论的形式。 第二种是采用书面征求意见的形式。 （三）业主大会的职责 (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 （四）业主的权利与义务 1.业主的定义 业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。 2.业主的权利 业主应享有的基本权利包括： (1)参加业主大会，享有表决权； (2)享有业主委员会成员的选举权和被选举权； (3)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务； (4)监督业主委员会的管理工作； (5)监督物业管理企业的管理服务活动； (6)法律、法规及规章规定的其他权利。 3．业主的义务 业主应承担的义务包括： (1)遵守物业管理法律、法规、规章； (2)遵守业主公约； (3)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定； (4)执行业主大会的有关决议、决定； (5)按时、足额交纳物业管理服务费用； (6)法律、法规及规章规定的其他义务。 （三）业主委员会委员 1.委员的产生。由业主大会在全体业主中选举产生。任期3年，可连选连任。 2.委员的名额分配。委员名额的分配要做到科学、合理，要兼顾大业主和小业主的利益。名额的分配方式在业主占用物业的数量比较平均的情况下，可以单位来决定，即以每一单位为产生委员的基础；如果一个物业内，既有大业主，又有小业主，则应按占有物业的比例大小来分配代表，这时，委员席位人数应与大小业主占用物业数量比例一致。 3.担任委员的条件。担任委员的业主要具备以下条件：首先，良好的道德品质、热心为群众服务、责任心强；其次，要有一定的组织协调能力；然后，要有充足的工作时间；最后，办事公正、廉洁，勇于和不良行为做斗争。 4.委员的权利和义务 （1）委员有下列权利 ①参加业主委员会组织的有关活动； ②选举权、被选举权和监督权； ③参与业主委员会有关事项的决策； ④对业主委员会的建议和批评权。 （2）委员的义务 ①遵守业主委员会章程； ②?执行业主委员会的决议，完成交办的工作； ③?参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业； ④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。 （四）业主委员会的权利和义务 1.业主委员会的权利 ①召集和主持业主大会； ②修订业主公约、业主委员会章程 ； ③决定聘请物业管理企业； ④审议物业管理服务费收取标准及使用办法； ⑤审议年度管理工作计划、年度费用概预算； ⑥检查、监督物业管理企业的物业管理工作 ； ⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理； ⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 2.业主委员会的义务 ①筹备并向业主大会报告工作； ②执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督； ③贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育； ④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现； ⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求 ； ⑥做出的决定不