松新社区统建楼开发可行性研究调查报告.doc

松新社区统建楼开发可行性研究报告 一、报告摘要 1、开发企业（建设单位） 2、项目简介 项目位置：位于松岗街道松明大道旁、松岗第一小学斜对面，市政配套齐全，是居住和投资置业选择地，建筑占地面积6000平方米。用地东侧紧邻松岗最大的集贸市场—翡翠市场，西南面是松岗最好的小学—松岗第一小学。地块呈方形，地势平坦，地理位置优级，交通极为便捷。 项目手续：该项目用地为非农建设用地，属政府征地返还的永久性用地，有上报政府备案手续。可解决村民上楼问题，为公司赢得社会效益同时也为公司创造经济效益。 项目总体规划：该项目工程一次性建设，总占地面积6000平方米，建筑占地面积3770平方米，总建设面积约为54800平方米，该工程总投资约为12000万元，商业群楼上盖4栋住宅楼，商业和住宅楼高28层，地下一层为停车场，面积3770平方米，一至二层为商业群楼面积8000平方米，三层架空建空中花园，四层以上为住宅，住宅楼面积40000平方米，户型分为三房二厅二卫、四房二厅二卫和五房二厅三卫，住宅共230套。 3、项目经济效益指标 项目预计总体投资12000万元。 其中住宅面积40000平方米，股东平均售价按2200元/平方米，预计可销售收入为8800万元。 地下一层3700平方米，共120个车位及商业楼群面积8000平方米，作为股份公司的自有物业投资，其中，地下一层为停车场出租给原籍村民使用或出售。商业楼群按每月25元/平方米计算，预计股份公司每月租金收入为20万元，每年为公司带来稳定租金收入240万元。 4、风险及建议 根据测算，在目前的销售收入和每年公司带来的稳定租金收益，本项目具备良好的可行性。 松岗街道房地产市场规模小，是属于封闭型市场，因些需要切实考虑原籍村民方面需求；本地块为非农建设用地，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和地段资源；制定合理的营销方案和销售价格，保证资金回款。 二、项目概况 1、项目综述 （1）、项目位置 项目位置：位于松岗街道最繁华的松明大道旁、松岗第一小学斜对面，市政配套齐全，是居住和投资置业选择地，建筑占地面积6000平方米。用地东侧紧邻松岗最大的集贸市场—翡翠市场，西南面是松岗最好的小学—松岗第一小学。地块呈方形，地势平坦，地理位置优级，交通极为便捷。 2、项目用地 （1）、用地面积 该项目用地为非农建设用地，属政府征地返还的永久性用地，有上报政府备案手续。可解决村民上楼问题，在商业圈的映射下，为公司赢得社会效益同时也为公司创造经济效益。 （2）、地块形状 地块呈方形，整体形状较规则； （3）、地块现状 原股份公司办公楼； （4）、项目用地经济技术指标 本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目 规 划 指 标 建筑占地面积 6000平方米 总建筑面积 54800平方米 用地性质 商住业升级改造 总户数 230户 三、项目投资环境 1、深圳市松岗松新股份合作公司的概况 深圳市松岗松新股份合作公司成立于2004年12月30日，工商注册号440306104018377，组织机构代码279341573， 贷款卡号440200000099557402，深地税字号440300279341573，注册资本1000万元，由集体股、村民股构成，其中，集体股由深圳市朗下集体资产管理委员会出资3858020.88元，占比例20.96％，村民股由208位村民共同出31元，占比例79.04％。公司设有股东代表大会及董事会，股东代表大会是公司的权力机构，股东代表大会由集体资产管理委员会和村民股东代表组成；法人代表沈建中。 目前，深圳市XX股份合作公司有分红资格的村民208人，约111户，2009年实现人均分红为8500元。 2、项目市场环境 近几年，松新社区在经济方面得到了较快的发展，但是村民的居住环境却因为历史的缘故，没有多大的改变，一直居住在旧屋村内，环境卫生和治安都比较差，另外由于部分本公司村民的居住场所地势低洼，每逢大雨天，都会遭遇水淹，严重影响了居民生活及居住环境，因此，村民对建设统建楼的要求强烈，建设统建楼能够满足原籍村民的住房需求，有利于企业获得合理的利润，因而项目的建设是可行必要的。 随着房地产业的逐步发展，当地的房地产需求结构逐步发生变化，由原先的“居住型消费”向“享受型消费”转变，同时二次及多次置业群体逐步扩大。原村民的房屋消费观念随之发生变化，较为注重户型、环境配套、小区各项设施建设以物业管理等方面；经对原村民的调查，普遍倾向和喜欢经济实用型住房，同时，向往专业物业管理、配套设施、环境和服务俱佳的住宅小区，对改善居住环境更加强烈。 项目用土地是股份合作公司拥有的，为商业中心地带，目前项目已基础的施工已基本完成。 四、项目