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外高桥定增投资报告公司是以保税区开发建设为主营的上市公司。多年来，公司依托保税区的区位优势和政策优势，不断加大招商力度，积极开拓功能市场，切实提升服务水平，形成了地产开发、贸易、加工和物流四个主要业务板块。其中地产开发中的土地和物业转让出售以及租赁收入是公司主要的营收和利润来源。公司下属外高桥保税区（10平方公里）和外高桥报税物流园区构成了自由贸易试验园区的核心区域。外高桥2013年中期营收及毛利结构公司2013年上半年实现营业收入39.8亿元，毛利16.6亿元，其中物业和土地转让出售收入16.1亿元，毛利11.4亿元，占整体营收和利润的39%和65%；租赁收入4.7亿元，贡献毛利2.5亿元，占公司整体营收和利润的14%和12%。自贸区挂牌引发区内及周围土地和物业价格快速攀升自贸区设立以后，自贸区及其周边物业价格快速上升。目前周边二手商品住宅价格已上升40%左右，达到2.5万/平；厂房价格上升60%左右，达到1万/平，租金也相应上涨60%左右，达到1元/平/天。自贸区写字楼售价已从年初不足万元的水平上涨到了3.5-4万元/平，涨幅达300%以上！相应的，写字楼日租金也从此前的2-3元/平上涨到了8元/平左右。工业办公楼租金也翻了3 倍多，达到3.8元/平。自贸区设立前后房价、地价快速上涨2013年3月2013年12月涨幅售价（元/平方米）商品住宅180002500039%写字楼800038000375%厂房60001000067%租金（元/平方米/天）写字楼2.58220%工业办公楼1.23.8217%厂房0.71.157%由于自贸区现阶段的稀缺性，上海自贸区区域土地和物业供不应求的局面未来两三年内都难以得到根本性的改变，相应的资产价格也将有望维持较高的水平。由政策基本面引发的价格巨大涨幅也引发了对外高桥相关资产的价值重估。13年10月23日，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区约 1.5万方物业，为自贸区成立以来公开出让的首宗物业，单价约为 1.6万元/平，用途为仓储、展示、办公等，溢价率达到 92%。而目前外高桥区域的一般工业厂房价格在1万元/平左右，未来仍有较大的上升空间。 13年11月27日，公司出让的保税区G13-03地块成交楼面均价为 4192元，而可以对比的是，此前在12月10日出让的保税物流园区综合物流仓库的楼面价也仅5800元，一般土地出让的楼面价仅在1500元左右。目前外高桥有 3.14平方公里的森兰地块、2.73平方公里的物流园二期的大部分土地尚未开发和销售，此外还拥有 220万方自持厂房和保税区内的部分零散的未销售土地。楼面面积2013年价格RNAV现有租赁物业220售价8000元/平，租金1.2元/平/天88.47未来新增租赁物业76售价10000元/平，租金1.5元/平/天43.28森兰地块170住宅35000元/平，商业50000元/平，土地17678元/平90.96物流园二期（不含已规划出租部分/平75.31保税区内其他未销售土地978000元/平7.5812年末净资产49.53合计885354.34公司 RNAV由自贸区设立前（今年3月）的184亿上升到 356亿，上升 93.5%，对应每股RNAV从 18.21元上升至 35.06元。自贸区土地和物业的二次开发价值巨大外高桥保税区成立于1990年，大部分是工业用地，而且出让时间较早，大部分地区容积率较低。自贸区成立后，企业注册和入驻需求强烈，预计未来还将有大量办公企业进驻，自贸区“地荒”凸显。未来自贸区要进一步发展，解决“地荒”问题，以满足大量企业，特别是现代服务型企业的入驻需求，盘活区内存量土地、实施土地二次开发已经迫在眉睫。1、提升容积率：目前外高桥持有 220 万方厂房、仓库等经营性出租物业，但由于建设时间较早，容积率相对较低。目前随着自贸区物业租金的快速上升，公司可以对其持有的标准化厂房和仓库进行改造，提高容积率。假设公司目前持有物业中约有 50%，即 110 万方是标准化、可改造的厂房和仓库，如将其容积率从目前的1.0 左右提高1.5，即意味着自持物业面积增加了55万方，每年可增加租金收入2.43亿，对应净利润 1.08亿， EPS 可增厚0.11元。2、土地二次开发：目前外高桥区域内，工业用地面积达到500多万，基本都是在过去20 多年中陆续出让。现在有相当一部分土地利用方式较粗放，厂房、仓库容积率较低，甚至闲置。目前区域内 500 多万方的工业仓储用地中，如果按公司每年能够盘活其中 2%（即10万方）的土地保守估计，每年可使公司增加净利润1.60亿，对应 EPS 增厚0.11元。若30%的工业仓储用地可进行二次开发（150万方），则公司的RNAV可增厚13.8亿元。