山水世家项目可研调查报告.docVIP

【山水世家】可行性研究报告 一、项目概况 1．地理位置 【山水世家】占地面积26863.2平方米（约40.295亩），位于乐山市竹公溪路318号，为“城市绿心”边缘半山的台地，属绿心协调区范围，紧临乐山市中心城区。(见下山水世家地理位置示意图) 中 心 城 区 公 路 公 路 竹 公 溪 绿 心 山 路 山水 世家 绿 心 2．素质 【山水世家】原为乐山市乐琪日用化工厂区，根据乐山市政府保护城市绿心的政策，搬迁有污染企业建设居住小区，使工业用地变更为住宅用地。城市绿心的限制性开发，绿心一带缺乏高尚住宅。【山水世家】的开发建设，正好填补这一空白，必将成为市场的明星楼盘。 3．项目宗地现状 宗地内旧厂区正在大规模拆迁，6月25日可完成拆迁。宗地周边为竹公溪十社的农田和农舍，竹公溪绕山脚而过，一条盘山小径可通达本案。 宗地呈契形，一面紧倚尖子山，三面敞目看山景。地块南北面较长（从厂区大门到围墙最长直线距离210米），东西面较短（从山壁到堡坎最长直线距离160米）。宗地最北端有一条长76米左右的狭长条道路，是到达大门的必经之路；宗地最东南端有一块扉地，是本宗地块的最高点，视线效果最佳，可修建房屋，相邻有一长宽均为30米的高耸坡地，坡顶有一高烟囱，无法建设房屋。 宗地内有深水井两口，分别位于大门和山壁堡坎深处，下挖240米，每日稳定出水一百多吨。软水水质不宜于饮用，但完全可用做开发建设的施工用水和小区建成后的景观用水、游泳池用水等等，节约成本耗费。 宗地内植被丰富，如水杉树、广玉兰、橡皮树、黄葛兰等，可直接保留为项目今后的园林植物。 4． 项目周边环境 4．1 居住环境 【山水世家】坐落在“城市绿心”尖子山的半山坡上，本案周边被郁郁葱葱的低丘森林所环抱，一面倚山，三面敞目，可俯瞰新城区、竹公溪、人民广场。 【山水世家】地块南北面较长，东西面较短，视线效果差别性较大。从西面堡坎处望去，漫山青翠，山形起伏，自然景观优越；而东面临山壁处，红砂岩山壁裸露。但本案因地处山中，只须适当抬高东面的地基，可以形成三级高差，再根据建筑形态的差异布局，基本可以保证每户的视线开阔。 【山水世家】依托绿心的优越自然环境，隔离了城市的喧嚣和嘈杂，完全拥抱大自然，温度适宜、空气清新、居家静谧，可养身养心，私密生活。 4．2 商业及生活服务环境 【山水世家】紧临中心城区，可依托城区完善的市政配套和成熟的生活配套： 餐饮、休闲、购物场所有人民广场、时代广场商圈（北京华联GMS）、三八商场、市会展中心（待建）、市游乐园、乐山体育中心、宋强酒家、邓强饭店等。 医疗配套有市中医院、武警医院等。金融机构有市人民银行、工商银行等。 4．3 教育环境 【山水世家】周边教育配套完善，有幼儿园、乐山实验小学、乐山实验中学等等。尤其是乐山本地最出名的乐山市实验中学是市教育局直属学校，现有24个教学班，在校学生2000余人，校园环境优美，建筑风格别致，设施齐全，设备一流，有标准的运动场，宽敞明亮的阶梯教室，先进的微机室和校园多媒体教学网络。城市中心地带8.7平方公里城市绿心郁郁葱葱的低丘森林，构成了一个独特的城市绿心山水园林为特色的生态城市，森林在城市中、城市在山水中。绿心外面是由楔形绿化带相隔的城市环，城市环外面是由岷江、大渡河、青衣江、竹公溪形成的江河环，江河环外是自然风景带和防护林带。这样，城市绿心—城市环—江河环—田园环—城镇环组成的多重生态环境圈使乐山拥有一个安全、清新、自然的城市环境。据估算，乐山的绿心每天能吸收696吨二氧化碳，滞留60%的二氧化硫，在炎热的夏季降温3－6。世界文化自然遗产———乐山大佛风景区的空气质量也因此一直稳定在一级标准内，城区空气污染指数年均62，环境噪声多年均低于56分贝。在1992 年里约热内卢召开的世界环发大会上，乐山市生态绿心环形城市规划的构想获得了金奖；1994 年又获得了联合国技术信息促进系统中国国家分部颁发的发明创造科技之星奖，乐山的城市规划得到了世界的认同。从而被联合国认定为世界人居典范城市，且是联合国城市管理中心在中国唯一的合作城市。乐山四川省的综合型工业和科研基地之一，300万元；资金需求最高月份为2003年10月，即1，409万元，借贷比为8%，预计项目入伙后2个月售完，总销售期14个月；按正常售价住宅每平方米1，950元计算，商场按加权4，000元/平方米计，预期销售总收入4，724万元，支付全部投资的利息后实现税后利润总额674万元，项目的盈亏平衡点为可售面积1，513元/平方米，在正常售价的情况下，项目的成本利润率为19.6%。