南宁广西国贸中项目可行性研究心调查报告(2004年--36页).docVIP

新项目可行性研究报告 目 录 前言 第一部分 项目地块考察及环境分析 一、宗地概况及经济技术指标 二、项目地块周边环境及配套分析 第二部分 项目区域性市场现状和需求分析 一、南宁市的商业物业环境 二、区域市场分析 二、可类比楼盘基本情况分析 两河流域 金山广场 金朝阳商业广场 大连万达商业广场 金湖商业广场 阳光100城市广场 华星时代广场 佳得鑫水晶城 世纪商都 航洋国际城 三、南宁市中心租金概况 七星路 民生路与朝阳路、步行街 第三部分 项目定位及营销策略初步建议 一、项目最大价值的挖掘和项目定位 二、项目SWTO 第四部分 项目投资预算和结论、建议 前言 本次项目调查由营销中心策划部、销售部、总裁办等人共同进行市场调查。 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。 第一部分 项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 1、项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在1992年以90万/亩获得，土地价值为90万/亩*17亩=1530万，而后与北海银建投资股份有限公司成立了独立法人的“南宁银建房地产公司”，此时南宁城市发展总公司以土地评估价5580万作价入股合作开发，土地价值提升了3.6倍。 但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了“杰辉（香港）国际有限责任有限公司”，来进行注资投入，以致实现享受政府给予的优惠政策。 项目名称：广西国贸中心。集五星级宾馆、商贸、办公、餐饮、健身、娱乐、和高级公寓为一体的综合性建筑群。总建筑面积：128382㎡，由地上45层，总高度177.2米的主楼和地上30层，高度100米的公寓楼以及四层裙房和四层地下室组成。 1994年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积51000㎡，后因缺资金停工，2003年5月欲启动，但是由于“非典”影响北京银建集团（控股公司）无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是一个烂尾楼工程。 3、根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显示：项目地块基本情况： 宗地位置：民族大道西段与共和南路交叉处与工商联、中医学院二附院、共和路小学相邻。 占地面积：11524.7㎡即17亩（建筑物占地：6174㎡）。 商铺面积：22919㎡ 主楼面积：54723㎡ 公寓面积：23276㎡ 地下面积：27100㎡地下面积：27100㎡ 绿化面积：3800㎡ 道路面积：5100㎡ 所在地段：项目处于新城区。 规划地块形状：基本呈三角形，比较规整。 规划用地性质：商业、居住、办公。 规划容积率：8.79（不含地下室） 规划建筑密度：53.6％ 规划绿化率：33％ 规划地块的四至范围：南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。 目前已建建筑面积：5.1万㎡(地下4层：27100㎡，地上目前建到4层约：239000㎡) 项目沿街面： 沿民族大道：181.7 米； 沿共和路：130.51米； 沿友爱路延长线：74米； 市共和南路小学：4.86亩。 中医学院第二附属学院：3.08亩。 自治区工商联合会：7.3亩。 备注：以下报告中的“地块”、“项目”，是以上所述宗地的简称。 二、项目地块周边环境及配套 1、项目现场概况：现场是建至到四层的烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。 项目周边配套概况： 项目地处南宁市中心，各种配套齐全。 项目西面：大连万达商业广场、南宁饭店、南宁百货大楼、钻石广场、电影院、水街、医院、银行、商业步行街、女人世界、 项目东面：金融大厦、市教委、区人大、民族广场、大酒店、 项目北面：电讯产品专业市场、区政府 项目南面：电信大楼、市医院、邕江宾馆、南国街、 项目与万达商业广场一路之隔，至百货大楼1公里，至民族广场2.5公里，至邕江宾馆0.5公里。 项目景观：地上10层以上可以看到邕江之景。 项目交通概况：项目所处交通便利。6路、8路、205路、1路、207路、31路，公交线路密布。 项目周边无工业污染。 项目周边租金 民生路步行街： 铺面的租价为（沿北向南） 民生路头：250元/m2 民生路与兴宁路交叉处：600元/m2 民生路中段：450元/m2 万国时代：166元/m2 女人世界：220元/m2 民生路尾：400元/m2 兴宁路步行街 铺面的租价为（沿东向西） 兴宁路头：400元/m2 兴宁路与民生路交叉处：700元/m2 兴宁路中段：420元/m2 兴宁路尾：280元/m2 第二部分 项目区域性市场现状和需求分析 一、南宁市的商业物业环境： 2003年，市商品住宅实际销售面积为154.7平方米，同比增长38.5％从广西统计部门了解到，邕城楼市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成39.5亿元，同比增长61