奥利园可行性调查报告 - 副本.docVIP

“奥利园”房地产投资项目可行性研究报告 公司名称：雅轩居房地产有限公司 总经理：黄** 工程部：*** 市场部：*** 财务部：*** 办公室：*** 完成时间：2010年5月11日 目录 第一部分：项目总论 3 1.1项目背景 3 1.2项目概况 3 1.3二维地图 3 1.4建设项目的必要性 4 1.5可行性研究报告编制依据 4 第二部分：市场研究 4 2.1宏观环境分析 4 2.2全国房地产行业发展分析 4 2.3本市房地产市场分析 5 2.4 本市房地产市场发展趋势 5 2.5板块市场分析 5 2.5.1区域住宅市场成长状况 5 2.5.2区域内供应产品特征 5 2.5.3区域市场目标客层研究 5 2.6项目拟定位方案 5 2.6.1可类比项目市场调查 5 2.6.2项目SWOT分析 18 2.6.3项目定位方案 18 2.7竞争性楼盘的分析 19 2.7.1翠园.金绿洲 19 2.7.2金河湾 19 2.7.3富丽华都 20 第三部分：项目开发方案 21 3.3产品设计建议 21 3.4经济可行性分析 21 3.5项目销售方案策划 23 第一部分：项目总论1.1项目背景本项目属大城中区生活半径，生活配套极为完善。1.2项目概况项目建设单位项目地块位置及周边现状项目规划控制要点总占地面积 净用地面积绿化面积建筑密度项目发展概况 1.4建设项目的必要性 1.5可行性研究报告编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《柳州市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，适用房及廉租房和集资房经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈2.2全国房地产行业发展分析.3本市房地产市场分析2009年1-10月份，柳州房地产市场总投资达100.2亿元，同比增长了3.8%，楼盘均价超过3800元/平方米，是继2007年柳州楼市飞速发展后，房价涨幅最快的一年。2009年来，柳州楼市销势持续火暴，成交量不断放大，春节后楼价开始触底回升，到五一之后，柳州楼暖迹象明显，阳光100城市广场、中房·世纪广场等楼市，单日销售破亿，再现排队购房现象。一些楼盘上市，出现推出100套住房千人抢购的局面。购房者担忧房价持续上涨是造成供不应求的一个原因，供不应求与开发商的背后助推也有一定关系。2009年二手房方面也异常火暴，买家捂盘的现象屡有发生。进入12月份，中央政府针对楼市调控连连，从金融、土地、税收等方面，加强了楼市的调总体来说“国四条”是对金融危机以来，国家对抑制房价过快上涨采取的一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳，拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生主的重大转本市房地产市场发展趋势未来两年内柳州市的房地产发展将出现三鼎立的局面。三个区域分别是柳北区，、鱼峰区的西江、燎原、柳石路一带柳区将是今年年底至明年众商家必争之地，也是柳州市房地产市场竞争较激烈的区域，原因一是该区离市中心较近，城市基础设施较好；二是大量空置的厂区为房地产的开发储备了力量。该区的楼盘档次逐步向中高档靠拢，同时房价可能上涨至元/平方米（均价）。2.5板块市场分析 2.5.1区域住宅市场成长状况菜场幼儿园 室外儿童游乐设施2.5.2区域内供应产品特征 都是根据当地的消费需求和对高品质生活追求而建造的。 2.5.3区域市场目标客层研究2.6项目拟定位方案2.6.1可类比项目市场调查依据需要调查的事项，我们就所关注的问题，经过小组成员的讨论在后的市场调查问卷中设计了如下的问题：您的请问您的职业是？请问您的最高学历是？您目前的居住条件是？您目前的住房房型是？您目前住房的面积有多大？您目前的家庭月总收入是？您目前居住在的哪个区？您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息？您计划在几年内购房您计划购买几房的住房您能接受的房屋单价是？您想选择的付款方式是？购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要在以下建筑风格中凭您的感觉请选择一种您较喜欢的风格您希望住宅小区应有以下那些配套最后经过市场问卷的调查发放，在所有发放的10份问卷中我们收到份有效的问卷，以下是我对所收到的市场调查问卷的结果以及相关的分析：接受调查居民 20以下 21-25 26-35 36-50 50以上 所选人数 0 3 3 0 4 所占百分率%