枫情水岸一期项目可行性研究调查报告 microsoft word 文档.doc

枫情水岸一期可行性研究报告 1、总论 1.1项目建设背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 “枫情水岸”住宅项目位于石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北，在石嘴山黄河医院附近，拟建设成为石嘴山市乃至周地区的高档住宅区，主要为入区企业及周边地区企业的企业家到石嘴山高新创业、投资、发展提供居住生活环境。 最近几年随着全国房地产市场的不断发展，在一线城市的带动下，二三线城市的房地产市场正在崛起，近几年，石嘴山市房地产市场无论是投资金额、商品房开发面积还是销售面积均大幅增长。而大武口作为石嘴山市重要的市级开发区，是石嘴山市经济发展的主要动力，随着城市向东南扩展，大武口区将成为石嘴山市未来的副商务中心和市民主要的聚居地。项目有望成为石嘴山示范性项目和城市地标性建筑。 石嘴山项目作为新城市成功向外拓展的第一个项目，不仅能够为公司以后对外拓展和项目开发管理积累经验，还有利于扩大公司的知名度，树立公司在地产领域的品牌。 从项目本身来看，项目占地面积较大，成本低，具有规模开发优势，能够为公司贡献可观的收益。 1.2项目概况 （1）项目名称：“枫情水岸”项目 （2）建设地点：永康南路西 （3）建设单位：A房地产开发公司 （4）公司性质：有限责任公司 （5）经营范围：房地产开发、建筑工程施工、市政建设、物业管理 （6）公司类别：专营企业 （7）资质等级：地产开发二级、房屋建筑施工总承包二级。市政建设施工二级、公路工程施工三级、物业管理三级资质。 (8)企业概况；A公司注册资本万元，总资产1.6亿元，成立5年来，累积上缴税金达1500万元，为的城市建设做出了突出贡献，取得了良好的经济效益和社会效益。公司成立年来，始终坚持“聚一流人才，走科技之路，创精品工程，树正丰形象”的经营宗旨，坚持“质量第一、信誉至上、服务一流”的质量方针，塑造“同心协力，共享成功”的企业文化内涵，始终坚持品牌战略，走以质取胜的道路，使企业步入了快速、健康、稳定的发展轨道。 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 22688 2 总建筑面积 平方米 47646 3 建筑容积率 2.1 4 小区绿化率 % 40 5 户均面积 平方米/户 128.18 6 地下车库 个 60 7 综合售价: 别墅 元/平方米 6100 小高层住宅 元/平方米 4350 高层住宅 元/平方米 4150 8 停车库 元/位 9000 9 建设投资 万元 16483.29 10 每平方米建设投资 元 2000 11 投资利润率 % 15 2、市场分析与营销战略 2.1当前住宅市场现状 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小