西安上郡国际酒店投资可行性分析调查报告.docxVIP

西安上郡国际酒店可行性分析报告王苏龙手机邮：wangsulong@21二○一四年三月九日地域环境分析酒店地处体育场东500米长安3号毗邻，座北朝南，位于南二环与长安北路交汇处，根据西安市2012年5月委托中商联商业研究院定稿的《大西安商业空间布局》规划中，西安市将规划“一核，一副，一环带，九心，一区，十二圈”的发展结构，碑林区及体育场附近规划如下：碑林区规划碑林区位于西安中心城区的南部，商贸业发展历史悠久，各种特色商业街区林立，是西安市商贸业大板块的重要组成部分。碑林区辖区22平方公里，2012年人口普查统计为86万人。碑林区商贸业发展历史悠久，各种特色商业街区林立，现代商业发展迅速，逐步形成了产业布局合理、行业结构均衡的商贸网络体系。长安国际、骡马市商业步行街、立丰购物广场、西彩商城、万达广场等大型商贸设施建成运营，促进了骡马市时尚商贸中心、李家村现代商贸中心、西荷现代商贸服务中心、文艺路西彩轻纺贸易中心等新兴贸易中心的发展壮大。沃尔玛、万千百货、红星美凯龙等市场覆盖面宽、网络化程度高、品牌效应强、经营规模大的现代化大型企业入驻，提高了碑林商贸产业的竞争力和影响力。体育场商圈规划目前体育场附近商圈主要得益于小寨商业圈的打造和氛围，按照西安市2012年《大西安商业空间布局》规划中，小寨商圈和大雁塔商圈共同组成仅次于钟楼商圈的省级商业副中心。级别：省级商业中心范围：小寨商圈和大雁塔商圈，核心由“两纵四横”融合组成。特征：体现青春时尚和文旅休闲特色的新型商业形态。功能：大都市时尚消费、青年消费、文化休闲消费的复合功能区。业态：大型百货店、品牌专卖店、专业店，文化娱乐商业网点，购物、餐饮、休闲、文化特色街。上郡国际酒店位于省级商业副中心核心位置。图A上郡国际酒店周边商圈酒店周边1公里范围内聚集了西安市城市核心区小寨商业圈，西北高校云集的教育产业商圈，唐文化主题景区大唐不夜城商圈，西安市数码零售批发赛格电脑城商圈，陕西省博物馆，大兴善寺等文物组成的历史文化博览商圈等五大商业圈。且酒店交通十分便利，门前公交站体育场站公交达24次之多，已经开通的地铁2号线距离酒店仅仅100米，距离机场大巴1、2、3号线乘坐点均3分钟可达。酒店南邻二环，距离西安咸阳国际机场车程40分钟，距离火车站车程10分钟，距离城西城北客运站均20分钟可达，距离城东城南客运站均20分钟可达，区域出行交通十分便利。区域酒店竞争格局分析综述体育场周围五大商圈，酒店业呈现多层次，高密集，不规则的排布状态，尤其是小寨商圈的经济型酒店和小型餐饮密集度相比大唐不夜城和钟楼商圈更甚，无形中加剧经济型酒店和小型餐饮的竞争度，整个业态除了连锁酒店7天，皇冠假日酒店等具备连锁经营优势以外，其他本地经济酒店处于恶性竞争状态，中档酒店相对市场竞争度适中，高端酒店市场承受度因国八条的制约，呈现颓废趋势。周边三公里酒店业态汇总上郡国际酒店周边0.5公里酒店数量30家，价格从98元到955元上郡国际酒店周边3公里酒店数量265家，（1）52元到100元46家；（2）100元到200元169家；（3）200元到300元28家；（4）300元到400元8家；（5）400元以上14家。1公里范围主要竞争对手酒店如下（按距离，普通房为例）酒店名称星级门市价执行价竞争力餐饮房间数开业时间西安会展国际精品398288较强中型2002011年6月陕西颐和宫4368268较强较大3462008年11月西安壹阁国际3268248强自助餐1602011年11月西安蜗客尚品主题388318强自助餐1382009年6月柠檬酒店4328308很强自助餐98间2013年4月西安宾馆4428358较强大型5252013年重新装修周边三公里酒店整体业态SWOT分析优势：周边酒店集合五大商圈和西安旅游集散地，客源基础较好，交通便利，地理位置优越，人口相对密集，消费者层次多元化，客源选择面较宽；劣势：周边地处碑林区南端，虽然地处二环核心区域，但是周围客源对价格极为敏感，周边酒店层次不齐，数量多达100家，周边环境急需改善，消费者素质层次不齐，客源呈现高端和低端两级分化态势，中间酒店需求有待提升；机会：随着国内扩大内需，国内旅游和周边居民旅游和商务活动愈加频繁，加之地处10余所大学中间的地缘优势，周边酒店如果能提升硬件品质和管理水平，积极应对经济增长及民众对于精品酒店的需求，在西安旅游商务活动总量逐年提升的需求下，酒店机遇大于劣势；挑战：如家2012年年报亏损2680万转型和颐精品酒店，经济连锁莫泰168整体被摩根士丹利财团出售，经济连锁格林豪泰转型格林东方精品酒店，经济连锁7天退市转型铂涛酒店专注4大品牌精品酒店；经济连锁汉庭专注全季精品品牌开店，维也纳精品酒店全国已开店170家，本土精品商务酒店美豪酒店全国