世盟广场可研调查报告.docVIP

上海世盟置业有限公司 第一部分 建设单位基本情况 建设单位名称：上海世盟置业有限公司 企业法人代表：赵宣 业务范围：房地产开发、销售，实业投资，建筑工程，物业管理，市场营销策划，企业管理，商务咨询，投资咨询（除金融，证券）。 公司性质：一人有责任限公司（法人独资） 成立日期：二OO九年十二月九日 注册资金：3500万 公司坐落于上海嘉定区南翔镇,主营房地产开发,销售,实业投资,建筑工程,物业管理,市场营销策划等。公司坚持“市场决定前途，质量决定生存。信誉决定发展，人才决定兴衰”的经营理念努力营造公开、公平、公正的竞争企业环境，为优秀者构建充分发挥聪明才智的舞台。把规范操作，稳健发展作为公司业务管理的第一理念，以确保公司持续快速发展。把开拓进取看作是公司快速发展的动力源泉，鼓励开拓创新，树立不断进取、充满活力的公司形象。公司从土地购买、前期规划、方案策划、设计、施工、物业管理等方面入手，处处遵从顾客是上帝的理念，用高素质人才，过硬的质量和完善的服务来提高市场竞争能力，靠自己的产品改善来提高人民生活水平，美化城市建设，完善城市功能，以实现实业报国的理想。上海集办公、、商务配套于一体的，总占地面积平方米，规划总建筑面积1万平方米。平方米本项目规划期开发第五部分 经济效益预测 商业物业招商收益 商业物业招商收入预测（按照10年进行测算） 每年递增5%，第一年租金均价5元/平米/天 预计招商总收入= 6.43亿元 相关税费（按照租金收益的18%计） 租金总收入*18%=1.16亿元 商业物业招商纯收益=租金总收入-相关税费=6.43-1.16=5.27亿元 SOHO物业销售收益 销售总收入预测 预计销售总收入=销售均价*总面积=20200*32470=6.56亿元 相关税费（契税、营业税、城建税等综合按照8.2%计算 ） 相关税费=销售总收入*8.2%=0.54亿元 推广成本和其他（按5%计） 推广成本和其他=销售总收入*5%=0.328亿元 SOHO销售纯收益=预计销售总收入-相关税费-推广成本和其他=6.56-0.54-0.328=5.692亿元 酒店经营及转让收益 经营总收入预测（按5年后转让测算） 预计经营总收入=房间数*入住率*房价*365天*5=1.37亿元 经营纯利润（减去营业成本、管理费用和其他费用） 经营纯利润=经营总收入-营业成本、管理费用和其他费用=1.37-0.98=0.39亿元 转让收益（按5年后GOP0.12亿元计） 转让收益=第五年GOP*3%=4亿元 地下车库销售收入 销售总收入预测（按部分车位：400个转让测算） 销售总收入=车位数*当地平均车位售价=400*9=0.36亿元 相关税费（契税、营业税、城建税等综合按照8.2%计算 ） 相关税费=销售总收入*8.2%=0.03 销售纯收益=预计销售总收入-相关税费=0.36-0.03=0.33亿元 物业经营收益总和 收益总和= 商业物业招商收益+ SOHO物业销售收益+酒店经营及转让收益+车库销售收益=15.682亿元 开发和建设成本 10.43亿元人民币 整体收益 整体收益=收益总和-开发和建设成本=15.682-10.43=5.252亿元 所得税（按照整体收益的25%计算） 所得税=整体收益*25%=5.252*25%=1.313亿元 纯收益 纯收益=整体纯收益-所得税 =5.252-1.313=3.939亿元 收益率 收益率=总收益/总投资=3.939/10.43*100%=38% 投资回收期 T=13.8年 投资收益测算总表 项目 明细 金额（亿元） 商业物业招商收益 1. 商业招商收入预测 6.43 2. 相关税费和转让成本 1.16 3. 推广成本和其他 0 商业物业招商收益=1-2-3 5.27 SOHO物业销售收益 1.SOHO物业销售总收入预测 6.56 2. 相关税费和转让成本 0.54 3. 推广成本和其他 0.328 SOHO物业销售收益=1-2-3 5.692 酒店经营及转让收益 1. 酒店经营总收入预测 1.37 2. 相关成本 0.98 3. 转让收益 4 酒店经营及转让收益=1-2+3 4.39 车库销售收益 1. 车库销售总收入预测 0.36 2. 相关成本 0.03 车库销售收益=1-2 0.33 收益总和 商业物业招商收益+SOHO物业销售收益+酒店经营及转让收益+车库销售收益 15.682 开发和建设成本 10.43亿元 整体收益 5.242亿元 所得税 1.4205亿元 纯收益 3.9315亿元 收益率 38% 投资回收期 7.8年 第六部分 可行性研究结论 项目建成后，将引进近200~300家中小型企业及100余