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芜湖住宅项目可行性研究报告 本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。 具体四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。 本项目总用地面积40108平方米，建筑密度18%，容积率2.5，建筑控制高度要求满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。 本项目建议书根据周边楼盘的销售价格，综合考虑，分别按照每平米5000元、5500元和6000元的销售价格反推土地成交楼面价格，以此对比该宗土地的出让价格并得出结论。其中，地下车库部分参考周边楼盘情况（配比0.6-0.8），按35000平方米估算，如果按照40-45平方米一个车位估算，抛去各类管理用房面积，地下车位数约为650个，其中300个属于人防要求面积，不可出售，按出租计算，综合价值按4万元/个；350个可销售，按每个8万元。商业面积按2000平方米估算，单价按照周边市场情况以每平方米10000元计算。 项目经济指标： 净用地面（亩） 60 净用地面积m2 40108 综合容积率 　2.5 总建筑面积（m2） 135000 　　地上建筑面积 100000 　　地下建筑面积 35000 商业面积（m2） 2000 地下车位数 650（350可销售） 1、 总投资估算（按照每平米6000元销售） 总收入 销售收入（万元） 64800.00 住宅（0.6万/m2） 58800.00 商业（1万/m2） 2000.00 车库 4000.00 收益 税前利润率 20.00% 税前利润（20%） 12960.00 税费 销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%） 4244.40 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（2%） 1296.00 财务 财务费用 3214.42 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 639.47 土地 土地总费用 7321.99 土地交易契税、印花税（3.05%） 216.71 土地成交价款 7105.27 相当于每亩 118.10 万元 2、 总投资估算（按照每平米5500元销售） 总收入 销售收入（万元） 59900.00 住宅（0.55万/m2） 53900.00 商业（1万/m2） 2000.00 车库 4000.00 收益 税前利润率 20.00% 税前利润（20%） 11980.00 税费 销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%） 3923.45 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（2%） 1198.00 财务 财务费用 2933.22 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 358.27 土地 土地总费用 4102.14 土地交易契税、印花税（3.05%） 121.41 土地成交价款 3980.73 相当于每亩 66.17 万元 3、 总投资估算（按照每平米5000元销售） 总收入 销售收入（万元） 55000.00 住宅（0.5万/m2） 49000.00 商业（1万/m2） 2000.00 车库 4000.00 收益 税前利润率 20.00% 税前利润（20%） 11000.00 税费 销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%） 3602.50 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（2%） 1100.00 财务 财务费用 2652.01 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 77.06 土地 土地总费用 882.30 土地交易契税、印花税（3.05%） 26.11 土地成交价款 856.19 相当于每亩 14.23 万元 4、 总投资估算（按照每平米6000元销售） 总收入 销售收入（万元） 64800.00 住宅（0.6万/m2） 58800.00 商业（1万/m2） 2000.00 车库 4000.00 收益 税前利润率 15.00% 税前利润（15%） 9720.00 税费 销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%） 4244.40 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（2%） 1296.00 财务 财务费用 3474.67 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 899.72 土地 土地总费用 10301.74 土地交易契税、印花