仙林兰亭雅居房地产可行性调查报告.docVIP

目录 前言 第一部分 决策背景 仙林概述 经济发展统计指标分析 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 第二部分 市场分析 政策导向分析及风险评估 仙林房地产市场分析 整体发展概述 房地产现状分析 区域市场分析 区域市场特点 竞争态势分析 房地产市场前景预测 第三部分 项目分析 一、项目概况 二、项目资源分析 周边环境资源 自身资源 三、项目SWOT分析 四、项目商业、办公部分分析 五、项目市场目标客户层研究 1、 初步评估为了规范项目前期操作，提高工作效率规避风险提升竞争力 仙林交通 ： 生活水平：2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１％　　 2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１％　　 仙林城乡居民存款余额在2005年达到249.49亿元，比上年增长37.32元，增长率达17.59%。 从上面两个表格可以看出仙林的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年仙林居民家庭恩格尔系数为４４．２％恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 从上表可以看出，2005年，仙林大学城经济上交税金亿元，销售收入．亿元，增长４１．６％对财政的贡献率达到60．8％? 仙林2005年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）亿元，比上年增长％，增速比上年个百分点。 大学城环境优势、学术氛围带来的房地产投资和升值潜力，也为各地房产商和市民看好。仙林建房在南京市率先实行1：1．35的住宅间距，超过现行规划中1：1．2的标准，新区住户拥有充足的阳光权。仙林市区将成为中产阶层为主的高档居住区。2002年2月仙林大学城宣布成立时，亚东、汇金的楼盘每平方米即上涨1000元，随着越来越多高校进驻，交通、智能、环境优势凸现，商品房价格也急剧上升，平均涨幅达178％。2009年末普通住宅房价格已破万元，现在售楼盘亚东城已达1万/平米，东方天君1.3万/平米。别墅项目，汇杰文庭、山水风华、招商溪谷、栖园等叠加1.6万/平米，双拼2万/平米。 ⑶住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而仙林市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。 房地产现状分析 1）市场运行状况： 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少 2005年，仙林市区新批准商品房预售项目共36个，同比下降20%，批准预售面积55.88万平方米，同比上涨6.26%，其中住宅39.68万平方米。同期仙林市的商品房成交面积为39.24万平方米，其中住宅34.44万平方米，成交金额84216万元，成交面积和成交金额比2004年分别下降了51.58%和40.02%。 附：商品房成交面积比较表 单位：万平方米 单位：万平方米 2004年 2005年 2005年与2004年比较 商品房 81.04 39.24 -51.58% 其中：住宅 68.9 34.44 -50.01% 商铺 8.43 3.51 -58.36% 附：商品房成交金额比较表 单位：万元 2004年 2005年 2005年与2004年比较 商品房 140403 84216 -40.02% 其中：住宅 87384 64441 -26.26% 商铺 47720 17726 -62.86% 二手房交易活跃，增长迅速 2005年二手房成交3198套，成交面积30.73万元。存量房成交面积首次超过商品房。 附：存量房（住宅）买卖比较表 2004年 2005年 2005年与2004年比较 套数（套） 1798 3198 78% 面积（万平方米） 20.04 30.73 53% 金额（万元） 21353 35980 68.5% 单价（元/平方米） 1066 1170 9.76% 住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调 2005年商品房价格较2004