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2005年房地产消费趋势调查 央行加息、油价飙升、车价狂跌……无不为已经过去的2004年的中国经济画卷泼上浓墨重彩的一笔，同时对人们消费支出也带来了一定的影响。展望2005年，城镇居民消费的趋势如何，未来的经济生活将会发生哪些变化。现代国际市场研究有限公司（MIMR）在北京、上海、广州三地的城市居民消费倾向研究中 ，针对人们四大基本日常生活元素 “衣、食、住、行”中“住”这一备受关注的热点问题进行调查研究，基本了解掌握了其消费的大致倾向趋势。??? 一、商品房拥有比例偏低，购买意向不高??? 据三地调查显示（图一），三地居民购房居住的合计72%，其中北京居民购买福利房的比例较高达到41%；上海居民对经济实用房的接受程度较高，达到49%；购买商品房居住的比例总体偏低，只有26％，上海商品房率最高，达到33％，略高于广州的26％和北京的28％，相比差距不大；广州和北京购买福利房比例相对较大，分别达到31％和41％；而上海购买经济实用房的比例高达49％，远远高于其他两地水平。 调查显示，在未来1-2年内计划购买商品房的意向（图二），总体上有17%的被访者表示“肯定会购买或可能会购买”，较去年的34％下降了一半，购房意愿下降明显，这与国家对房地产投资的政策调整和前一段时期房价过快增长有很大的关系，许多人持观望的态度，直接影响到对房地产投资的热情，从三地居民购房意向来看，广州和上海分别为12%和14%，北京居民的购买意向比其它两个城市高出许多，达到27％，与其开发商业用房的投资潜力和较低的商品房拥有率有一定的联系。 ???? 二、商品房需求旺盛，加息对购房影响不大??? 加息的目的是为了抑制房地产价格的过快增长，减少在房地产方面的过多投资。据调查显示（图三），由于对住房的潜在需求正逐步被激发为有效需求，主要来自于三个方面：居民住房需求的升级换代；旧城改造和城市基础设施建设带来的城市拆迁；城市新增人口(其中相当部分是富裕农民)进入市场购房，大多数为第一次置业。央行加息对商品房的购买影响不大，总体上只有21％的消费者表示影响比较大或影响非常大，高达73％受访者表示没有影响或影响一般。 三、商品房涨价超出消费者心里预期，中低价位倍受青睐??? 近年来，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。??? 房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。近几年来，总体来讲居民收入的平均增长速度大于房价的增长速度，房地产的发展基本上是良性的和健康的。调查显示（图四），有近九成（87％）受访的消费者认为目前本地房价比较高或太高，对房价较为敏感，普遍感觉到房价上涨带来的买房、按揭供房压力。 ???? 调查显示（图五），价格是影响购房决定的重要因素。三地居民普遍能接受5000元/平方米以下的房价。其中，不少广州、北京居民认为比较能接受的房价在4000元/平方米以下；相对来说，上海居民消费承受水平较高，多集中在3000-5000元/平方米的房价。 ???? 四、消费者观念转变，二手房市场活跃??? 房地产市场经过多年的培育，在一系列住房改革政策的推动下，住房潜在需求正在转化为有效需求，这些都刺激今后住房消费的激增，在新楼盘交易活跃的同时，随着居民消费观念的变化，据调查平均每10年换购一套住房的现象在未来几年应当能够持续保持，随之带来一定数量空置的二手房，势必促进二手房交易的活跃。调查显示（图六），消费者对二手房的接受程度有了大幅度的提高。总体来讲，有57％的受访者完全能够接受和比较能够接受，其中广州、上海各有47％、56％的受访者比较能够接受。 ???? 五、价格、地段、交通、周边环境成为购房首要考虑因素??? 房屋消费质量要求提升，调查显示见（图七），目前，消费者买房的首要目的就是居住，随着生活水平的提高，人们对住房的要求，不仅要有得住同时，还要住得好，由过去的温饱型向着舒适环保的小康富裕型发展。因此，除了价格因素外，其中房屋所在的地段、外出交通的便捷、周边环境以及朝向结构等也成为是否购房的主要因素。其中，有93％的广州受访者比较在意商品房所在的地段，所在地的文化和教育水平是广州人购房的首要考虑因素，因此在教育水平较高的东山区、越秀区和传统文化保留较好的荔湾区购房成为广州消费者的首选；由于上海的平均房价高于全国的平均水平，因此，上海有85％受访者对房价较为敏感；作为我国的政治、文化中心，北京聚集了大量的人口和车辆，交通拥塞问题一直得不到有效的解决，因此交通的便捷性成为北京居民购房的首选，有85％的受访者表示认同。