广州最热板块--新滨江板块调研报告.docVIP

新滨江板块调研 　2004年，，知名品牌发展商光大、富力、恒大、城启四革新路一带大规模开发建设全年新货4000套新滨江板块的北面、西面均临江，白鹅潭三江交汇处北面与沙面及沿江西路酒吧街隔江相望，西面有规划中的海珠区环岛路，隔江望芳村长堤周边分别有荔湾、海珠、、新滨江板块的价格在500-7000元/平方米的区间上。荔湾、而同为江景盘的滨江东片区，，具有建筑面积: 1100000平方米 规划面积: 430000平方米 容积率: 2.55 绿化率: 35% 开工时间: 物业管理费竣工时间: 1.5元/平方米/月 发展商: 广州市光大花园房地产开发有限公司 销售代理: 广州合富辉煌房地产顾问有限公司 富力现代广场 建筑面积: 247000 平方米 规划面积: 82000 平方米 容积率: 3.10 绿化率: 35% 富力花园 建筑面积： 容积率： 均价： 开工时间: 物业管理费竣工时间: 5元/平方米/月 发展商 富力集团 金碧湾 建筑面积: 87590.6平方米 规划面积: 42310平方米 容积率: 2.08 绿化率: 46.9% 开工时间: 物业管理费竣工时间: 元/平方米/月 发展商: 广州恒大实业集团有限公司 建筑面积: 规划面积: 平方米 容积率: 绿化率: 均价 开工时间: 物业管理费竣工时间: 元/平方米/月 发展商: 城启集团 地标楼盘定位 市场定位 光大花园 均价5500元/平方米（含装修），定位在海珠区平均楼价附近，以海珠为主要市场，在产品和小区不断成熟和升级，目标市场重心开始转向 荔湾、东山、越秀等区。目标市场权重排序：海珠区—荔湾区—东山—越秀。 富力现代广场 均价5800元/平方米（含装修），定位比海区区平均楼价偏高。以海珠、 荔湾为主要市场，在产品的不断成熟中市场重心开始转向以荔湾、越秀、东山为主。目标市场权重排序：荔湾区－海珠区－东山—越秀区。 金碧湾 均价6500元/平方米（含装修），定位为海珠区豪宅，比海珠区均价高1200元左右。目标市场为荔湾区、越秀区、东山区和海珠区等区。 目标市场权重：荔湾区－东山－海珠区—越秀区 天鹅湾 均价7500元/平方米（含装修），定位为江景豪宅，目标市场全市及珠三角。 产品定位 光大花园 光大花园最新一期，和榕风景两梯四户，工字型设计，简单实用，外立面使用喷涂，源用光大简约时尚的风格，更关注小区环境建设和文化建设。以71平方～75平方的两房和87平方～110平米的紧凑三房为主，结合榕景四季的大户型推出。 富力现代广场 最新一期G16栋，椭圆型设计，三梯7户，户型设计及装修合理实用。外立面源用喷涂时尚新颖，将工夫花在建筑设计上面。以74平方两房和90～114平面的紧凑三房为主，结合部分127平面的四房和164平面的五房大户型推出。 金碧湾 金碧湾江岸二期，两梯四户和两梯六户设计，外立面用文化石和外墙砖，现代古典、豪华，在小区园林上也落足成本和功夫。面积由15～170平面只间，单身公寓到四房间隔皆有。 天鹅湾 B、D、E座，板式设计和蝶式设计，两梯两户和两梯四户，面积由179～219平米的大户型。小区包装运用现代美学格调。 形象定位 光大花园 .以“大榕树下，健康人家”为小区形象定位。致力于打造健康生活住宅与和谐文化社区，并以新滨江地标和大文化社区为打造小区的目标。小区采用了形象鲜明而且系统的系列广告进行营销和品牌推广。如推售榕景四季组团时根据不同的销售时期分别采用了“思想系列”，“数字系列”，“活动系列”和“写真系列”，等系列广告进行营销推广，诉求6年精心打造成熟大型文化社区魅力。 点评：光大花园“大榕树下，健康人家”早已深入民心，其小区榕树文化及成熟的小区环境也得到了很多消费者的认同。最新一期和榕风景，也是小区内部组团，利用小区原有的鲜明形象对推售有很大帮助。而将开发的小区江边地块是否能运用更适合的新概念，如江景盘概念，需要思考。 富力现代广场 以“现代建筑未来”为小区形象定位。致力于打造优质、时尚生活社区。广告以时尚建筑设计、园林景观设计、配套等为主要诉求点。 点评：本项目着墨点在建筑设计和现代园林景观设计。富力以其专长打造白领生活社区惯用的手法和强项，继续源用到“现代广场”打造上，当然也做了不少的改进和升级。如景观设计，架空层，电梯走廊，间隔设计室内装修等方面都有了明显的改进，对比同类型楼盘有一定优势。 金碧湾 以“纯江岸豪宅园林社区”为小区形象定位。广告以江景及园林为主要诉求对象。当然也少不了具有金碧特色的“开盘必特价，特价必升值”等促销内容。 点评: 金碧集团以做大众社区见长，项目以占规模大，楼盘价格低，楼盘素质不高，居住基层消费者为特征。而金碧湾是