2004年前三季度广东房地产市场分析报告.docVIP

2004年前三季度广东房地产市场分析报告 广东省房协市场分析课题组 （广东省房协研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） ? 一．??????????? 社会经济环境 ? 今年前三季度广东经济保持快速增长，完成生产总值11130.02亿元，比上年同期增长14.80%，增幅同比提高1.80个百分点。全社会固定资产投资完成3819.38亿元，同比增长25.00%。房地产开发投资增速平稳。居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入10416.80元，同比增长10.70%，扣除物价因素，实际增长7.90%。 ? 二．?? 基础数据分析 ? 2．1 房地产投资 ? 2.1.1 完成开发投资 表1. 按用途完成开发投资数据表（万元） ? 完成投资 住宅 办公楼 商业用房 其它 2003年1-9月 8081012 5834758 260829 765364 1220061 2004年1-9月 8856008 5856142 424968 1008146 1566752 同比增长(%) 9.60 0.40 62.90 31.70 28.40 ? 1－9月全国房地产开发投资增长28.30%，比二季度回落0.40个百分点。广东房地产保持上半年的平稳增长态势，增速9.60%。住宅投资量与去年同期基本持平；办公楼和商业用房投资仍是整体开发投资增长的主要动力，同比增速分别达到62.90%和31.70%，但增长幅度较前二季度有所回落。 ? 与上半年相比，开发投资主体变化不大，外资和股份制仍占最大比重，为59.70%，国有投资只占4.20%，份额最小。（见表2）反映私营、个体、外资及股份制企业在房地产开发投资占主导地位。 ? 表2. 按性质完成开发投资数据表（万元） ? 国有 集体 私营及个体 其它(外资、股份制) 总计 2004年1-9月 374612 629201 2565980 5286215 8856008 比例(%) 4.20 7.10 29.00 59.70 100.00 ? 2.1.2 开发资金来源 ? 资金来源方面（见表3），同比降低9.00%，与今年上半年相比，一负一正，反差明显，表明近期金融紧缩政策和宏观调控收到较好的成效。其中，订金和预付款部分的减速最明显，同比下降21.60%；国内贷款和外资表现平稳，而自筹资金部分同比增长17.00%。在资金来源比重方面，订金、预付款部分和自筹资金部分分别一降一升，但总体格局仍未产生根本性改变。 ? 表3. 房地产资金来源基础数据表（万元） ? ? 资金来源 国内贷款 外资 自筹 其它（订金、预付） 金额 % 金额 % 金额 % 金额 % 2003年1-9月2598621 18.00 298444 2.10 2956508 20.50 8578218 59.40 2004年1-9月2664872 20.30 291419 2.20 3457940 26.30 6723517 51.20 同比增长(%) －9.00 2.50 2.30 百分点 －2.40 0.10 百分点 17.00 5.80 百分点 －21.60 －8.20 百分点 ? 2．2土地开发与购置 土地开发投资同比下降了13.10%。值得注意的是，土地购置投资同比下降4.90%，面积却较去年同期增加34.40%。土地开发较上半年有所好转，但土地购置与土地开发的反差仍突出。（见表4） ? 表4. 土地开发与购置数据表（万元、万m2） ? 土地开发 土地购置 ? 投资 面积 投资 面积 2003年1-9月 481814 ? 1466.80 ? 1316932 ? 1495.65 ? 2004年1-9月 418578 ? 1524.31 ? 1251907 ? 2010.13 ? 同比(%) -13.10 3.90 -4.90 34.40 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2．3 商品房建设 ? 商品房建设基本保持上半年的发展趋势，商品房开发投资、施工面积和本年新开工面积分别同比增长10.00％左右，与房地产开发投资增幅基本持平，而新增固定资产增幅较大，为65.70%。竣工面积和竣工价值同比继续减少，但下降幅度略有收窄。 ? 表5. 商品房建设数据表（万元、万m2） ? 开发投资 施工面积 新开工面积 竣工面积 竣工价值 新增固定资产 2003年1-9月 5990749 10806.12 2993.90 2133.67 4407795 3197739 2004年1-9月 6874824 11793.32 3342.02 1908.36 3506189 5297767 同比增长(%) 14.80 9