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“北部都市广场”广告推广计划书 （简案） 说明： 完整的广告推广计划包括市场、产品、销售、广告四个方面的问题在这里我们将从市场方面和广告方面来说明我们解决问题的方法和思路。 第一部分：市场篇 项目概况及策划建设目标 位置与环境： 项目位置特殊： 位于江北区红旗河沟转盘西南角，素有“重庆北大门”之称。 交通方便： 交通四通八达，东面是城市快速干道3.5公里即通过黄花园大桥进入渝中区。 南面为城市主干道建新北路，通过嘉陵江大桥和渝澳大桥进入渝中区。 西面经红石路城市干道通往沙坪坝区，距离约5公里。 北面是红石路210国道，与渝长、渝合高速公路相接，距重庆国际机场约22公里。 环境状况堪忧： 红旗河沟长期以来都是作为一个过路的地方，周边一直缺乏高档的生活氛围，特别是作为连接区县的长途汽车站的所在地，人文环境缺乏对中高档楼盘的支撑。 但是北部新城的开发建设以及五黄大社区的形成，对环境的劣势有所改观。 策划建设目标： 建设一个以星级酒店为依托的高尚社区，档次为中高档。 园区的工程建设指标： 工程占地：占地16946平方米，约25亩左右。 建筑面积：15.45万平方米。 规划建设项目：裙楼、塔楼、屋顶花园、室外广场、商场、停车库、其他配套设施。 建筑物概况： 裙楼：7层。 主楼：1幢，地上38层、地下3层，功能为四星级酒店、写字楼、公寓式写字楼。 住宅塔楼：2幢，21层、总户数336户。 屋顶花园：3621平方米。 电梯：每幢塔楼配2台高速电梯。 停车库：472个车位，外加室外停车位24个。 市场机会点分析： 随着直辖效应的逐步显现，特别是路桥收费的改革，北部新城的房地产开发市场表现出活跃的投资开发势头，特别是新牌坊区域的高档生活社区的形成、政府机关的进驻以及五黄大社区的崛起，使本区域成为一个房地产开发和消费的热点，随着商业生活设施不断完善、交通愈加便利，特别是作为各片区的交汇处使北部都市广场更加受到公众的关注。 本案面临的市场特征： 总体供过于求，局部求过于供： 市场的购买需求和开发量同步增长的同时，有效的需求和有效供给都不够。区域内个别楼盘的旺销以及景观房的畅销反映出生产无均衡性和开发水平的差异性。 开发商注重市场研究，但专业程度和准确度不高： 有实力的开发商一般都能够投入力量对市场进行深度分析和研究，把握市场的需求，以便进行产品定位，但是在专业程度和准确度方面，不能够保证较高的准确度，造成住宅产品在市场上表现不佳。 销售状况： 北部新城范围内的不少楼盘受到追捧，总价较低的经济适用房畅销，具有明显投资价值的楼盘畅销，景观住宅畅销。高档别墅类住宅销势看好，缺乏景观的高档住宅滞销，房型落后的楼盘滞销。 购买群体的阶层明显： 90年代中期的购房主体为高级富有阶层和集团，90年代后期的购买主体为较成功企业商业主，目前的购房主体为中高及单位较好的白领工薪阶层。 购买者注重实表与品质共有的社区： 最能取悦消费者的社区应具有一定个性，有一定品味，但价格要绝对实惠，性价比成为消费者选择楼盘重要的考量因素。 总价市场主宰一切： 单价说明了社区品质高低，总价反映了真实的客户购买力，在有限的面积内 体会无限的生活品质是当今购房的时尚心态。 竞争空前激烈： 几乎每一个楼盘都有强劲的对手，较量集中在综合品质性价比于广告，特别是作为开发热土的北部新城，竞争是非常的激烈。 综上所述，重庆房地产市场的实际开发量急剧增加，周边大盘不断涌现，竞争也将空前激烈，消费者也正在逐步走向成熟，在商品房销售稳步增长的背后，是消费者的需求向高性价比转移。并且随着经济的发展，居民收入在增加，房改的深入和住房消费信贷的扩大等因素，个人成为住宅消费市场的主体，个人消费时代的到来使住宅开发向实用和高性价比方向趋于正常合理的发展。虽然总体的态势是供过于求，主要是重庆的经济发展水平低，居民的收入水平也低，购买力相对薄弱，但是重庆的人口基数大，贫富差距大于其他城市，因此高收入阶层还是有相当大的数量，还是存在有有效供给不足的特点，在这种市场状况下，若能够真正的从市场的需求出发，找出市场的机会点，并挖掘出项目的全部潜在价值，实行差异化营销，那么，“北部都市广场”也将最终赢得消费者的青睐。作为投资概念是房屋消费一个重要的考量点，关键是找准项目自身的市场机会点，通过对自身潜在价值的挖掘，制订出符合目标群需求的的措施，那么，赢得市场，获得丰厚利润回报将有较大把握。 综合考虑“北部都市广场”的区域环境以及目标客户的特征，对本案的卖点作如下分析： 市场接受度分析： 本市的高层电梯公寓正处于市场成长阶段，因物管费用高、空间密度紧、总价高等因素，未能够在本地的房地产市场中占主导地位。 相对于渝中区、南岸区和本区的沿江地带而言，北部都市广场所在区域的山地特点表现还不明显，在景观上以缺乏变化。因此在