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{V8城市}项目全程营销策划报告 2005年2月22日 序 认识天马从东湖名居开始，一句“引领小资生活”奠定了东湖名居在武汉楼市的地位。 楼盘开发已经不在是盖房子卖那么简单，而是贩卖生活，准确的讲是象特定的阶层贩卖特定的产品。 认清自己，认清贩卖的对象与采用的方法，是项目成功的关键。 卷一认识自己 区位价值篇 打开“google”搜索，不难发现武汉新区成为近年来楼市炒厌的话题。 调查数据显示：武汉经济开发区成为武汉最热的经济开发区，超过名声在外的光谷。 汉阳在披上“新”的光环下，一切显得那么充满活力。王家湾，一个昔日默默无闻的小村庄，竟然一举成为汉阳繁华的城市中心商圈，其规模已经可以于发展沉淀多年的钟家村抗衡。家乐福、国美、工贸、好美家..一长串的名字广为人知。 区位价值篇 尽管武汉的CBD还在规划当中，但是武汉已经有数以十计的楼盘在借题发挥。 沌口—龙阳大道—二桥—建设大道—CBD 不可否认，在这条两极繁华的工业区与商业区之间，龙阳大道区域的居住价值远远没有被人挖掘。 我们越来越清楚的意识到： 龙阳大道将是一个充满潜力的黄金大道 区位价值篇 龙阳大道 全长约5公里，政府将把其打造成华中最大的汽车长廊。 318国道名车展示长廊项目，位于318国道江汉二桥至升官渡的道路两侧，全长约5公里，目前已有奔驰、沃尔沃、福特等30多个世界知名品牌样板站，初步形成了开放性、国际性汽车展示长廊的雏形。该项目新审定的规划方案将北起王家湾，南至长江三桥城市中环线，东西分别以十升路为轴心向两侧延伸一个街区，拟建设四星级酒店项目１个，汽车展销厅项目9个。 ——政府规划链接 区位价值篇 位置：汉阳龙阳大道龙阳村，武汉卷烟厂斜对面； 地块：呈“ T ”形，整个地块有近8米的地差。 现状：项目为熟地，可满足即时开发的条件。由于受到龙阳村村民乱盖乱建的影响，项目地块的东面，近龙阳大道的地方，南北两侧分别被村民的房屋占据，目前尚未拆迁，这也就破坏了地块的整体性，项目目前尚未动工。 区位价值篇 项目经济技术指标—— 项目规模：占地106.5亩 规划容积率：1.8 物业形态：小高层、多层（花园洋房） 总建筑面积：127800平米 总户数：1065户 立地分析篇 项目四至分析—— 东面：为小区的主入口，距龙阳大道约80米，沿龙阳大道为汽车长廊。 南面：为龙阳村，均为农民用房。 西面：鱼塘用地，也是项目的后期规划用地，与龙阳湖、磨山距离相当近。 北面：农村用地及农民房。 立地分析篇 周边配套—— 交 通：70、70专、204、205、208、413、553、585、596、803等 购 物：家乐福、21购物中心、国美电器商城、好美家、现代家居广场 娱乐休闲：汉阳动物园、武汉体育中心 教育配套：武汉外国语学校、江汉大学、武汉三中分校 银 行：建行、华夏、信合等 小结 项目地处极具发展潜力的[次城市中心]区域。 便捷的龙阳大道将成为华中最大的汽车长廊。 龙阳大道是连接沌口工业区和城市CBD商业区的桥梁。 项目毗邻汉阳最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，闹中取静。 卷二认清市场 宏观篇 控制房地产信贷规模 、提高个人住房按揭货款门槛 、银行加息等政策导致购买需求将温。 房地产价格持续攀升让今年房市趋于理性。 房地产开发是否过热的消息产生政府、开发商、购买者三方博弈。 相关链接：武汉市2004年房地产市场工作总结 ————武汉市房产局发布 中观篇 汉阳楼市板块纷争，全面开花。其中以钟家村板块和沌口板块最为热闹，开发楼盘最多。 从价格来看，钟家村区域的房价是整个汉阳地区最高的，在未来交通进一步改善的情况下，钟家村板块的价格会有一个大的飞跃，向汉口建设大道区域的房价靠近。 从购房者接受的产品形态来看，多层和小高层产品还是市场的主流产品，高层产品的市场占有率不高，因此高层产品的市场接受度有待进一步提高。 中观篇 从区域环境来看，二桥板块的区域自然环境是最好的，钟家村板块次之，汉阳大道与鹦鹉大道自然环境最差，但汉阳大道比鹦鹉大道更具有商业氛围和人气。但相信武汉新区的建设，旧改造的进行会改变鹦鹉大道沿线板块的环境，凸现其文化和商业的一面。 从项目规模来看，大规模项目主要集中在龙阳大道等新兴板块，鹦鹉大道沿线板块在武汉新区的改造中将会出现具有较大规模的项目，特别是锦绣长江项目。 对手篇 南国明珠——唯一的竞争对手 严格意义上讲：区域的竞争楼盘仅南国明珠一个。 但考虑楼盘规模、物业形态等因素，我们把五里汉城和琴台颖园、金龙花园等项目拿来做比。 对手篇 从规模上讲，南国明珠