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“西海岸花园”营销方案初稿 目录 沈阳房地产市场状况分析 浑南地区房地产供、需状况分析 竞品楼盘状况分析（明星楼盘） 本案SWOT分析 本案目标客户定位 本案市场定位 本案主题方案 本案全年销售量预估 本案销售策略建议 本案营销策略建议 一、沈阳房地产市场状况分析 1、沈阳房地产市场2001年市场情况： 2001年新增建设用地602倾，完成建设规模2300万平方米，施工面积1300万平方米，竣工面积550万平方米（其中住宅460万平方米），完成投资85亿元。商品住宅销售面积154万平方米，为上年的88%，销售额42亿元，为上年的95%；空置面积188万平方米，为上年的181%，（其中空置一年以上面积48万平方米，为上年的102%）。商品住宅平均价格2711元/平方米，为上年的104%。实现房地产抵押贷款127亿元，其中个人购房贷款额达47亿元。与2000年房地产市场高速发展相比，2001年尽管规模继续扩大，销售却日渐下滑，空置面积大大增加。 2、沈阳房地产市场2002年市场情况 2002市政府提出沈阳的房地产开发建设要有一个大发展，城市面貌要有一个大变化，主要基于以下几个方面因素： ●全市整体环境趋好。去年，我市在克服重重困难的情况下，国内生产总值（1238亿元）、财政收入（80.8亿元）、固定资产投资（303亿元）都有所提高，人民的生活水平也得到一定的改善，对促进房地产二、三级市场的快速发展提供前提条件。 ●具有较大的开发潜力。浑南新区全面启动建设，北市地区开发改造全面展开，还有铁西区的改造辉山副城的建设、陵北开发等项目的实施，以及围绕二环路两侧绿化、铁路沿线绿化、公园建设、保护性文物周边环境改造等城建重点工程项目，对周边可利用土地进行同步开发改造，同时国内资本面临着由南向北转移的大好形势，都将为增量房市场的快速发展提供巨大空间。 ●潜在购买需求旺盛。据统计表明，人均住房面积达到30—35平方米之前，人均国内生产毛额在3000美元以下，这个时期会保持比较旺盛的住房需求。从沈阳的情况看，到2001年底，全市城镇人均居住面积为8.74平方米，人均国内生产毛额大约折合2000美元，显然正处于住宅建设的快速发展时期，发展潜力是很大的。另外，按照沈阳“十五”规划的目标，到“十五”末期，人均住宅建筑面积将达到23平方米。而且，沈阳作为东北地区政治、经济、文化中心，位于辽宁的中部地区，中心城市吸引力将会逐步加强，同时随着户籍制度的改革，城市人口数量将不可避免的有所增加，存在着较强的潜在购买；力。另外，对今年的城建绿化等城建重点工程项目的拆迁，还将继续实施货币安置政策，以及完成3.5万户棚户区的改造任务，房地产三级市场的发展和租赁市场的进一步规划，都将极大地刺激住房市场的需求。 ●有大量的资金保障。2002市政府从公积金中拿出10亿元用于个人住房贷款。同时全市机关、企事业单位的出售公房收入转为购房补贴的资金将达到3亿元。另外，各商业银行都将进一步加大购房贷款投放力度，这些都将极大地促进房地产二、三级市场的快速发展。 由此可见，我市房地产的开发潜力、住房需求和资金支持都是比较乐观的。至于目前空置房中还有少量积压房，主要是由于结构性矛盾造成的，而且总量并不大。随着居民收入的增加和消费人群的增加，以及二、三级市场的活跃，将逐步得到消化。总得来说，今年以至今后一个时期，我市房地产的空间还十分广大，机会很大，将会出现一个大规模的快速发展的阶段。 从市场所反映的实际情况看，2002年是一个市场盘整年，局部区域个案的销售火暴无法有效带动整个市场，如“三利和平湾”。浑南地区在政府的大力扶植下，成为下半年整个地产市场的新贵，汇聚了沈阳及全国的目光。 3、2003年沈阳市房地产市场情况 沈阳的房地产市场在经历了99年及2000年的开发热潮之后，各家开发企业都相应的得到丰厚的回报，开工面积及竣工面积大大增加，2001年的沈阳的房地产市场1—11月份的全市的总销售面积为140万平方米，2002年全市计划房地产投资为95个亿。2003年我市房地产开发完成投资145亿元，是全年计划的94%，比上年同期增长了47.6%;其中外资投入4.5亿美元,比上年同期增长154.7%。截止2003年11月末，沈阳房地产市场的商品房平均价格为2794.9/平方米，商品住宅价格为2747.1/平方米分别比上年同期增长了2.08%和5.62%平均每平方米上涨56.9元和146.1元，在总体水平上仍处于稳中有升的形势。 2003年沈阳房地产投资创历史新高，由于政府的大力支持和国家振兴老东北工业基地与金廊工程的正式启动，使沈阳的投资环境和城市建设发生了巨大的变化，其标志之一，就是外地开发商的进入使本地开发商和资金受到了刺激，标志之二，沈阳金廊的启动，大量居民的动迁等因素，使沈阳2003年