（中惠）霄边A、C项目商业定位4-28.docVIP

长安霄边A、B、C项目商业定位报告 第一部分：东莞市场概况 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。 一、东莞市宏观经济分析 改革开放二十年来，东莞市坚持以经济建设为中心，充分发挥人文地理优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展。国民经济持续、快速、健康发展，社会不断进步，人民物质和精神文化生活水平不断提高。二十年多来，国际制造业名城----东莞的经济以平均每年20%以上的增长率蓬勃发展，成为粤、港、澳经济圈中地位举足轻重的特殊据点578.44亿元18.0%，；社会消费品零售总额196.12亿元，比上年增长15.52%全市完成国内生产总值672.27亿元，比年增长18.38%7.58个百分点 2、城市建设快速推进 2003年，东莞市围绕“一年一大步，五年见新城”的目标，以“建城、修路、整山、治水”为重点，加快了城市建设的步伐，全面推进城市建设，市属26项重点工程在加快建设。 从东莞市城建总指挥部获悉，东莞市2003年和2004年将筹资31.4亿元，改造6条市域主干公路，总长135公里，涉及东莞市内沿线17个镇区，2年内全部改造完毕主干公路改造完成后，将加速珠江三角洲城市之间的客货周转，节约运输时间和成本。 就外来力量而言，加入世贸成为国内外商家重修东莞商业格局的有利契机，先有世界零售业巨头沃尔玛、家乐福、吉之岛、香港百佳纷纷在东莞抢滩，国内巨头华润万家、新一佳、国美电器，对东莞商业发展构成严重的冲击。 本土实力派民营零售企业天和百货、大新百货、时尚电器城等新锐也跃跃欲试，准备搭乘政府大力扶持流通业的东风大干一场。 2、东莞市商业地产开发基本情况 近期开业、开发或者即将开发的大型商业有万江华南MALL、南城第一国际、莞城地王国际广场、东城世博广场和星河传说、大朗毛纺城、京九国际城、虎门商业步行街等。 伴随着第一国际，华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业地产的启动，中心区、万江区、东纵大道等四大商圈浮出水面。以东纵大道为主轴的商圈已集中了地王国际广场、沃尔玛、天和百货、时尚电器城等一系列超大、大中型的商业巨头，成为东莞商业最为集中的区域。超过170万平方米的建筑面积使东莞商业地产的开发总量达到了前所未有的巅峰，东莞的商业格局也因此进入新一轮的洗牌和重整。附：部分商业地产项目　　项目名称　　　　　　地理位置　　　　　　建筑面积　　　　　　 会展中心对面　　　　首期３０万平方米　　君豪商业大厦　　　　东城东路　　　　　　３万平方米　　新世纪河畔广场　　　莞城沿河路　　　　　６万平方米华南 MALL万平方米　地王国际广场万平方米大朗国际毛织城大朗 二、长安镇城市规划分析 随着经济持续高速发展，长安镇的工业化、城镇化水平不断提高，农村城市化进程不断加快，城市基础建设日益完善，尤其是这两年，全面加快了道路、供水、电力、通讯等基础设施和市政公共设施建设的投资力度，城镇建设规模不断扩大，初步实现了城乡一体化的城镇格局。 （一）长安的发展存在着以下几个问题： 1、城镇建设之后于经济建设，城市化滞后于工业化。 整体的规划建设、管理体制和管理水平都滞后于工业化的发展，只是初步实现了城乡一体化，城市环境对产业发展形成不了强有力的支撑。 2、土地资源和环境资源消耗过大。 全镇建成区已达44平方公里，超过全镇面积的50%，除了农田保护区、水源保护区、林业保护区外，剩下可开发利用的土地资源仅12平方公里。 3、中心区功能薄弱，基础设施档次有待提高。 道路设施开始老化，主要交通枢纽拥挤不堪，跟不上发展需求。中心区与村、村与村、新旧区的建设水平差异大，基础设施档次不高，重复建设现象严重。 （二）长安镇城市建设发展的新趋势 贯彻东莞市委、市政府提出的“一网两区三张牌”的城市规划建设思路和“城镇进圈、工业进园、民宅进村”的土地利用方针，是长安镇锦旗城市建设的总的指导思想和原则，进一步完善城镇现代化功能，提高城镇综合素质和整体环境质量，提升指明度和竞争力，增创环境新优势，营造区域经济吸引力，使长安镇由村镇建设模式向比较成熟的中等城市建设规模演进。 长安近期建设规划的重点在于优化产业结构，开辟民营经济、现代农业、旅游经济、房地产业等四个经济增长点。加快农村城市化进程，基本实现“四个转变”，即“由农业向工业转变、由农村向城市转变、由农民想市民转变、由村组向社区转变”，把长安镇建设成为一个适宜投资创业、旅游度假、生活居住的现代化中心城镇。按照高标准，重点抓好中心区的规划建设，带动和辐射各村的规划建设，形成一个城乡一体化、布局合理、严谨、功能齐全，区域中心突出，城乡发展兼顾的城市建设格局。 （三）重点拓展地区 重点拓展地区