海拉尔北国经典营销策略.docVIP

海拉尔北国经典营销策略： 目录 第一部分——营销计划说明 第二部分——国企核心营销策略 第三部分——北国经典营销工作计划表 第四部分——附录[部分制定中] 第一部分——【营销计划说明】 本营销计划是根据海拉尔北国经典的工程进度表而编订的。将8月8日广场竣工和9月1日开盘作为营销工作的两个节点，构成了三段式的营销工作框架：开盘前营销计划和开盘后营销计划。这两个阶段根据工程进度的不同而具有不同的营销侧重点。 〖广场竣工前〗 宣传工作以项目的整体形象为主，借助品牌营销、传播营销和现场营销塑造起具有独特卖点的项目形象，吸引消费受众的关注，但这一阶段必须对视觉传达的风格、VI和广告语有所界定，才能顺利开展工作； 〖开盘前〗 到开盘之间，随着一些前期不能确定的因素慢慢得到确定，建筑、规划、园林等方案都得到落实，营销工作也进而随着工程的进度由纯形象塑造向着更理性，更具备销售卖点挖掘的方向开展。由于这一阶段的工作直接和项目开盘挂钩，以价值营销、实务营销、现场营销、传播营销、互动营销、投资营销和节点营销等营销手段为组合，在策略上、现场包装上、视觉传达上、市场传播上和资料配备上饱满充盈，为公开发售做足准备； 〖开盘后〗 随着工程的进一步的推进，对新卖点的挖掘和兑现，也成为这一阶段楼盘销售的主题。房地产市场和消费市场瞬息万变，这一阶段的营销工作主要以市场为风向标，做阶段式的营销策略。以投资策略、目标策略、联合策略、节点策略和传播策略之间的互动组合为主。 第二部分——【国企核心营销策略】 价值营销 实务营销 现场营销 品牌营销 传播营销 互动营销 投资营销] 目标营销 联合营销 节点营销 价值营销 投入产出概算 入市价格策略 低价入市：低于同一地段同类楼盘价格而取得价格优势 价格提升：“小步快跑”，根据市场追捧程度和接受能力适时提价 入市节奏控制[附件正制定中] 每次限量推出房源 争取实现多倍认购 首批房源快速消化后，不足部分以加推形式推出，随即宣布暂时封盘，给市场以饥渴感 价格表模拟 首期入市品种、总量和单位控制 可售房源分类：将所有单位分为1-4级，搭配推出 一级房源：优秀户型，大户型，最佳朝向、景观、楼层 二级房源：次好户型，次好朝向、景观、楼层 三级房源：较差户型，较差朝向，无景观，综合素质较低 四级房源：户型、朝向等有明显的缺陷，后天难以弥补 7、四级房源销售控制； 一级房源：保留单位，在销售受阻或淡季推出救市 二级房源：定价较高，同搭配较差的三级房源分批推出 三级房源：与二级房源拉开价差，搭配推出 四级房源：针对抵款销售，提前消化，避免落尾 实务营销 销售组织的建立 A、销售部： B、平面设计部 C、销售总监负责制 D、销售主管 E、文案创意 甲方配合机构及方式建议 A、设立企划部 B、在销售活动中负责后勤和相关手续办理 C、负责监督第三方制作的费用和效果 D、售楼中心现场派驻出纳负责收款 物业公司提前进驻现场、负责保安、保洁，提前展示物业形象 A、酒店式物业管理标准 B、统一的高标准工装 C、专业、细心的服务 销售管理 A、销售管理制度 B、销售折让制度：权限折扣、批量折扣 专用销售文件系列 A、商场招商手册[另提供] B、项目楼书 C、住宅户型图册 D、销售手册 开盘活动策划 现场营销 营销中心 营销气氛塑造：销控台、音响系统、展板、模型、彩旗、形象墙、吧台、艺术品、色彩烘托、销控表、绿化…… 服务氛围营造：微笑服务、专业服务、休闲区、儿童托管、饮料提供、背景音乐、礼品赠送、节日祝福…… 样板间 明确详尽的说明标牌 使用功能和文化内涵并重 独特的艺术氛围 逼真的生活气息 人性化的服务 参观通道 艺术铺装 绿化 导示系统 休闲坐椅 喷绘广告 工地周围环境 绿化 警示系统 公益标识 工程现场 温柔警示牌 工程材料堆放管理 客户看楼佩带安全帽 施工队形象 统一服装 统一形象规范 安全帽统一标识 列队出操 楼体包装 大型楼体挂幅：工程信息、认购通知、价格策略、广告语、楼盘名称、LOGO等 彩旗 气球 现楼夜晚灯光 品牌营销 投资开发商 A、公司背景介绍 B、开发业绩 C、资金实力 D、信誉保障 策划咨询 A、国企的业绩 B、万科背景的价值 C、专业支持 D、策划对建筑、商业、商务、生活空间的价值提升 建筑规划设计 A、设计院背景、业绩 室内设计 A、美嘉空间的背景 B、专家的国际化背景 C、艺术化空间营造对办公、商业、生活品质的提升 园林景观设计 A、景观设计公司背景、业绩 B、景观施工公司背景、业绩 材料设备 A、新材料、新设备的使用和优势 B、节能、环保、健康、美观、耐用 C、降低成本，买家受惠 社会服务机构 A、银行 B、监理公司等 传播营销 项目总体营销费用、周期概算 A、营销费用：销售总额x 3% B、销售周期：30个月[暂定]