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2005地产之变:看实力拼资本, 大地产商联合唱涨 上海房地产门户-乐万家 南方日报 2005-01-11 收藏文章 关键词：：2005地产之变 ??□前几年关于房地产开发企业将走向垄断的预言，在2004年露出端倪，房地产开发商在竞争中已经形成了一个阶层、一个利益集团，房地产市场已经出现新的垄断。 ?? ??□虽然境外金融机构对中国房地产个人住房抵押贷款和开发贷款的市场空间和盈利前景都心知肚明，但对此间风险的不可测，又令其不得不走一步看两步。外资金融机构不大可能大幅扩大其市场份额。 ?? ?? ??□广州、深圳的大发展商，这几年的目光一直远眺北京、上海、成都等大城市，但对周边中等城市也没有放过，从去年开始，越来越多的珠三角二线城市进入他们的视野，今年这些城市极有可能成为他们关注的焦点之一。 ?? ?? ??外资逐利中国地产　 ?? ?? ??房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款等四部分，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。三者相加，我国房地产开发资金有60％以上来源于银行信贷。虽然宏观调控对于房价走势的影响至今众说纷纭，但是可以确定的是，随着楼市在紧缩政策下进入盘整期，房地产企业的融资难度不断加大，不得不寻找更多的融资渠道，这对于资金充裕的企业而言刚好提供了进入的机会。来自海外的资本趁虚而入，以前所未有的规模进入房地产业。　 ?? ?? ??不受央行银根紧缩政策影响的外资银行正在全力开拓中国按揭市场。包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行在内的多家银行都有众多的房地产项目。据统计，去年上半年，上海外资银行各项贷款153.9亿美元，同比增长50.63％。　 ?? ?? ??摩根士丹利加速投资中国地产 ?? ?? ??作为“中国十大暴利行业”，房地产行业门槛不高、利润丰厚，而且还没有形成强有力的市场品牌。手里有地、有项目而又缺钱的房地产开发企业，和手里有钱、寻找项目的国内上市公司、海外基金直至外资银行等很自然地挂上了钩。在这个舞台上表演的都是实力雄厚的企业。　 ?? ?? ??从去年7月起，摩根士丹利的全球首席经济师史蒂芬·罗奇和亚洲首席经济学家谢国忠多次提出，中国有着严重的房地产泡沫，并再次挑起关于中国房地产是否存在泡沫的争论。与此同时，摩根士丹利房地产基金在国内的投资却在加速进行。到目前为止，摩根士丹利在中国的直接投资、不良贷款和房地产领域的资产投入达到6亿美元。 ?? ?? ??自2003年6月份以来，摩根士丹利在中国房地产项目方面的投资较为引人注目，先后投资了香港三个写字楼盘的项目和上海的两个住宅项目，以及房地产的相关的不良资产的回购。摩根士丹利房地产基金2004年在中国进行的房地产投资项目有10个，某些项目中摩根士丹利房地产基金所占的投资比例已经达到95％甚至100％。2005年摩根士丹利的投资行为也将再次提速，并可能向北京、上海以外的其他城市投资。包括上海在内的中国市场将有更多机会，而2005年在国内的投资将是2004年投资的2～3倍。 ?? ?? ??宏观调控给外资提供机会 ?? ?? ??对于中国房地产市场，境外资本的这种从“漠然”到“一路高歌”的态度陡变，正是政府对房地产宏观调控的结果。业内人士指出：近似“黑箱操作”的协议出让土地，令许多境外资本从房地产开发的起点就“输给”了“关系过硬”的本土企业。而8·31后禁止协议出让经营性土地使用权这一“阳光地政”的实施，无疑使境外资本在中国房地产市场有了公平竞争的机会。因此，从这个意义上，正是宏观调控为资金充裕的境外资本逐鹿中国房地产市场铺下红地毯。　 ?? ?? ??一些外资人士表示，这次宏观调控，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，腾出很大市场空间，对境外资本来说无疑是一个很好的机会。 ?? ?? ??垄断时代已经到来 ?? ?? ??□宏观调控的紧缩政策令房地产企业融资难度不断加大，不得不寻找更多的融资渠道，而来自海外的资本则趁虚而入，以前所未有的规模进入房地产业。不受央行银根紧缩政策影响的外资银行正在全力开拓中国按揭市场。　 ?? ?? ??□据悉，目前房地产开发的利润正变得越来越低，现在一般只有5％左右，而房地产经营即出租物业的利润却高达15％，而且自有物业还可抵押、融资。对大型房企而言，在土地日益稀缺的背景下考虑的是更有效地发挥土地的经济效益。越来越多的大型品牌房企正在加大持有物业的比例。大开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％。 ?? ?? ??大地产商联合唱涨 ?? ?? ??联合唱涨是房地产开发商垄断市场后的表现之一。2004年，全国各地的开发商不在家里安安心心搞开发，却全国各地到