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2005房地产新政研究参考 【风神阳光新城策划销售部】 地产新政前前后后的解读 《中国投资》　　魏刚 　　为了抑制发烧的“房价”，继“控制土地”、“紧缩信贷”、“提高房贷首付比率”等 市场调控手段之后，国务院出台了抑制房地产过快增长的“八点意见”，打出地产调控“组 合拳”。有人把抑制房价的举措形容为地产监管风暴，会洗涤房地产市场的投机因素；也有 人认为调控给房地产业短期发展带来冲击，但从长远来看，挤压地产泡沫对于房地产业的 健康、可持续发展是必不可少的。就此，记者采访了相关专家就“国八点”出台的前前后后 和对未来我国房地产发展的影响，从政策的角度加以梳理。 　　收紧土地闸门 　　在房地产的各种资源中，土地作为载体无疑是最主要的资源。据记者了解，自2002年7月关于土地招、拍、挂的33号令出台到2002年10月，短短3个月里，北京市规划出让的土地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而这之前10年时间(1992年～2002年)，北京市土地出让面积和规划建设面积才分别只有9811万平方米和1.4亿平方米。与记者相熟的一位地产开发商就曾直言不讳地透露，该集团储备的土地就有500万平方米之多，然而，比起那些大的地产商还只是小巫见大巫。其中合生创展拥有土地储备超过600万平方米，顺驰拥有土地储备近1000万平方米，新世界中国土地储备更是高达1700万平方米。可见，土地作为房地产的基本资源，其大量囤积和低成本的协议出让，直接导致了房地产行业的高速发展。 　　房地产用地大量增加导致农业用地急剧减少，近8年来全国耕地减少了1亿亩左右，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。社科院研究员杨帆指出，土地问题对国家的农业安全、可持续发展和社会稳定造成了潜在危害。于是，在源头上加以控制，收紧土地供应成为中央政府的调控首选。 　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。“71号令”不仅终结了土地协议出让的时代，同时也终结了相当一批曾经“靠关系”吃饭的地产商的地产生涯，被业内称为“8.31大限”。 　　这一政策的出台，给原本房地产开发中“以小搏大”、“空手套白狼”模式划上了句 号，加剧了房地产业洗牌过程。一些实力较弱的房地产商因此退出房地产行业或放弃计划中 的一些项目。国家发改委投资所副研究员罗松山告诉记者，当时北京大约有1200多个符合 “协议出让土地”的楼盘正在市场上到处“飞”，持有这1200多个楼盘的所谓的京城开发商都着急地寻找“下家”，以便在8月31日前将手中的“协议出让”地块如期开发。与此同时，国土资源部副部长李元表示，将继续实行从严从紧的建设用地供应政策。建设部部长汪光焘指出，今后我国将限制非住宅及高档住房建设，加大中低价位普通商品住房、经济适用房的建设力度。中央关于控制土地供应政策的陆续出台，使农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落。 　　抬高融资门槛 　　在经营性土地实行招拍挂、公开出让这一“试金石”面前，房地产开发企业呈现鲜明的 两极分化格局：一方面是中小型开发企业内外交困；另一方面是大型企业一掷千金，加速圈 地。 　　据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发表的2005年度《中国房地产发展报告》显示：从2003年底到2004年上半年，“地产新贵”顺驰在全国范围内以超乎常规的速度大规模高价“圈地”扩张。2003年9月顺驰以5.97亿元拿下石家庄9号地，10月在苏州工业园以5.9亿元拿下金鸡湖地块，12月又以9.05亿的天价拿下北京大兴黄村地块。2004年4月15～21日，中海地产更是连中三元，在短短7天内斥资9.3亿，一举拿下苏州香蜜湖、佛山千灯湖、广州黄崎三大地块。 　　在记者看来，土地供应紧缩政策并未从根本上抑制房地产的发展势头，而大量的圈地运 动也造成大批地产商资金链的日益脆弱。由于开发商资金来源单一，导致许多开发商对银行 资金的依赖。他们往往用少量资金做杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项 目，这是长期以来房地产业所默认的“游戏规则”。如果因大量圈地引起资金供应紧张，那 么以信贷为支撑的房地产商必然会将资金链的断裂转嫁到银行身上，由此带来的金融风险越 来越大。在此背景下，中央政府开始从房地产的资金源头入手，双管齐下收紧信贷闸门。 　　中央一方面通过贷款政策的调整和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制房地产过 热的资金来源，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门