2005房地产10大预言.docVIP

2005年中国房地产10大预言 导言： ????转眼之间，纷纷嚷嚷的2004又要成为过去了。《新地产》的传统年底大餐也将适时捧出，那就是“中国房地产10大预言”。 ????在过去的两年中，我们坚持在每年年底对下一年度的产业形势作一展望。过去我们更多地着眼于北京市场，从10个方面概括对北京房地产的预测。但从今年开始，我们的目光将投向全国市场，因为在这一年中，《新地产》已经成长为一份全国性的房地产行业杂志。 ????我们追求的不是预测的准确性——虽然从以往的经验看，我们的预测是相当准确的——而是预测的前瞻性，以及对市场实战人士的参考价值。我们希望它对读者真的有用，而不是吸引眼球，进行炒作。 ????种种迹象显示，经过6年的高速发展，经过2004的一系列重大政策变动，经过宏观调控和加息，房地产行业正在发生巨变。这种巨变，不仅体现在行业层面上，也体现在企业层面上。 ????政府的产业政策也充满矛盾。政府既不希望房地产价格上涨太快，又害怕房地产出现1993那样的崩盘，所以他们一方面大量增加低价房供应，拉低房屋均价，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地产投资，收紧土地供应，以减少供应量。但市场有它自身的逻辑，任何人为的操纵都是不可能的。2004年，有幸成为重点调控行业的房地产价格出现了几年来少见的大幅上涨。 ????操纵市场是最难的。无论政府还是商家，都不可能把市场操纵得完全合乎自己的心愿。政府希望房价涨，又不希望房价涨得太快，是一定会失算的。从去年底开始，政府就不断释放出土地供应收紧的政策信号，这是指向房价上涨的。 ????加息了，而且估计还会继续加息。这使很多人抱了房价会跌的幻想，因为在发达国家，房价对利率的确是非常敏感的。遗憾的是，中国不是发达国家，而且就算是在发达国家，利率上升也不一定导致房价下跌。只有当经济前景趋于滑坡时，房价才会在利率升高的影响下跌落。最近的例子是加拿大。温哥华的房价从加息周期开始的时候就不断爬升，从去年底到现在，上涨已经超过20%。 ????中国的情况有近似之处。中国经济前景看好，这是投资中国房地产的先决条件。投资者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投资者是傻瓜的经济学家们注定会在“泡沫论”上栽跟头。过去的许多事实都证明，商人往往比经济学家们更先知先觉。 ????一、汇率、利率可能微调，银根相对放松，企业融资环境将比今年要好。????就宏观调控而言，明年尚不会明显的放松，因为以行政手段压缩投资，只要行政一放松，投资就会出现反弹。目前利率只是微幅上调，汇率也没有动的迹象，显然，对行政调控的放松不能抱有太大的幻想。当然，利率提高之后，行政手段还是会慢慢得放松。中央的考虑是，既要防止投资反弹，又要避免“硬着陆”，一松一紧的平衡，还是要做的。 ????一般认为，这一轮加息的幅度大概会在一个百分点左右。这个幅度的加息，对房地产需求不会造成实质性影响。对开发商的财务成本压力也不大。对于开发商来说，最怕的不是利息提高一点，而是融不到资。况且，目前对开发商最大的挑战，也不是融资难，而是拿地难。 ????汇率方面，明年出现松动的机会不小，但估计调整幅度不会太大，3%——5%的升值幅度是可以预期的。之所以不会选择一步到位，是因为中国的调整策略一向是小步微调，担心调整幅度过大会带来意想不到的后果。这样看，汇率的调整不会对外资投入中国房地产的步伐产生太大影响，对投资需求不会产生过度压缩。 ????但如果汇率不做调整，对房地产就是一个好消息。在汇率继续保持稳定的前提下，外资仍将持续流入中国，轻微的通货膨胀也将继续，而通胀的预期一定会将更多的资金赶入房地产。在供应缩减的情况下，房价极有可能大幅上涨，从而将政府再一次置于尴尬的境地。 ????房地产业界面临的又一个挑战，是融资渠道的多元化。但在金融市场高度垄断的前提下，融资渠道多元化的难度很高。但以私募的形式做房地产基金是有可能的，信托在政策面的支持下也可能产生许多创新品种。总之，随着2006年的临近，金融业的开放已是大势所趋，业界在融资方式上还会做许多尝试，甚至包括地下金融的种种操作，都会获得一定的空间。 ????宋国青：(北京大学中国经济研究中心教授)????利率虽然进行了调整，但估计总的上调幅度就是1个点左右，1年期存款利率最高到3%。这个幅度的调整，对房地产不会产生大的影响。从宏观环境方面看，明年的货币供应量估计将保持中性，而如果利率在今年的基础上继续上调的话，对房贷的限制也会相应放松，总的来说，房地产所面临的货币环境会保持中性，不会有大的变化。 ????存在变数的是汇率问题。估计明年人民币升值有50%的机会，升值的幅度应该在10%以内。人民币升值会减少外资涌入中国的动力，但已经投入的外资，大量撤走也不可能。所以汇率变动对房地产的影响很微妙，目