20150805璧山碧桂园翡翠城综合楼硬装分析.pptVIP

重庆区域成本部 练 勇 2015-08-05 建造标准专项成本分析 (结合璧山综合楼硬装成本) 综合楼硬装分析指引 投石问路 成本优化 璧山翡翠城综合楼 硬装成本分析 头脑风暴 成本管控 Contents Page 目录 2、指标分析 3、成本总结 1、项目概况 4、成控建议 成本管控 一、项目概况 成本管控 璧山翡翠城综合楼总建筑面积2624m2， 其中： 一楼售房部：540m2 一楼会所：893m2 二楼办公区：1191m2 合计：549.97万 建面单方：2096元/m2 成本控制 二、指标分析 成本控制 二、指标分析 成本控制 三、 成本总结 璧山翡翠城综合楼总体硬装水平在我司各项目中最低，建面单方2096元 / m2 （已结算）。与我司配套的综合楼正常水平建面单方3220元 / m2 ，相差1104元/ m2。 与周边竞品综合楼比较，档次显得不高。过于考虑成本控制，可能降低产品品质，对营销不利，对最终销售综合楼不利。 成本控制若以降低产品档次，不可取。在结构性、功能性、敏感性三大成本中，应保证结构性成本，在合理范围内控制功能性成本，加大敏感性成本投入的原则。 成本控制 四、成本控制建议 1、总体建议: 综合楼是否自持还是销售，应高度重视其成本控制。综合楼的成本价值体现，往往在项目的后期。如运营得当，或至最后合理价售出，对项目利润率影响较大。在规划阶段就应做好评估、决策。无论是自持还是销售，在设计中，都应考虑后期的去化问题。 自持：设计时，可以考虑不做售楼部，应做哪种功能性使用？在设计中就多采用哪种功能性元素，以契合后期运营。如可以改为幼儿园的设计中加入幼儿园元素。 销售：先考察市场，设计时考虑增加当地适销的商业产品功能性元素，如豪华KTV，办公综合体。增大销售可能性，争取最快去化。 成本控制 四、成本控制建议 2、 控制标准： 体量控制：根据楼盘档次确定匹配装修面积及标准,售楼部各功能区的面积只要能满足销售需求即可。 建议项目总建筑面积在20—40万方内的，综合楼所需总面积控制在1920-3000m2左右。应根据项目实际情况及体量配置相应合理的综合楼面积。 其中： 售房区 ： 400-600平米。 流程区（销控室、财务室、签约室）： 120 - 200 m2 。 办公区（销售公司办公区、开发公司办公区）：500 - 1000 m2 。 会所功能区（室内健身房、泳池、活动室）：800 - 1200 m2 。 成本控制 四、成本控制建议 2、控制标准： 硬装标准：售楼区 2000-2300元/m2 办公区 800-1000元/m2 竞品对比：项目与周边竞品档次进行对比后再确定设计方案。建议若地理位置好，与竞品售楼部同档次设计即可，若地理位置较差，需比竞品售楼部档次设计稍胜一筹。 成本控制 四、成本控制建议 3、管控要点： 成本策划：在项目前期进行成本策划，各方面评估，结合已有工程总结优化点，做出方案最优，最节约成本方案。 管控措施： 1、针对性设计：突出敏感度高的售楼部分效果。对不敏感的次要部位可降低标准优化。办公区及会所等功能区装饰标准达到使用要求即可。办公区、功能区及售楼区，分区面积合理安排。 2、加强现场控制：施工过程中找成本优化亮点，对材料选择应地制宜采用。 Contents Page 目录 1、成本优化建议 成本优化 成本优化 一、成本优化建议 1、售楼部各功能区的面积设计合理,满足销售需求即可,避免浪费; 2、客户敏感度不高的装修标准,适当降低 如：璧山售楼部地面铺贴金蓝玉石是沙盘位置，基本挡住看不见，可优化为英菲米黄石。金蓝玉主材1800元 / m2 ，英菲米黄石276元 / m2 ，优化金额=1.44*34*（1800-276）=74615.04元 如：璧山售楼部二层综合楼天花将真金箔改为仿古金箔。真金箔：1250元 / m2 ，仿古金箔：214.52元 / m2 ，优化金额：（1250-214.52）*40.77=42216.52元 成本优化 一、成本优化建议 3、办公区的装修标准达到使用要求即可,不用过度装修; 4、办公及销售分区合理优化,各功能区交楼后可分区出售出租,或物业自营。 5、各部位也可采用不同装修标准，对客户敏感度高的装修部位不建议过度优化，如门厅、背景墙，走廊、卫生间、内墙踢脚线等。对敏感性不高的装修部位，如视线不能到达的综合楼外墙背面、高度3米以上的部位，可适当降低装修标准。 感谢聆听！