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房地产开发业务会计核算与税收实务操作 福州中翰鑫金税务师事务所 陈 仁 （高级经济师 中国注册税务师 中国注册土地估价师 企业法律顾问 会计师） 第一章 房地产开发程序概述以及税种总体介绍 一、房地产项目开发程序概述 1、对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权取得的程序、项目规划程序、征地拆迁程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 2、房地产开发中所涉及的政府部门和单位有：市国土资源局、市发改委、市城乡规划局、市建设局、市房地产管理局、市房地产交易中心、市消防支队、市人防办、市环保局、市交巡警支队、市园林局等政府部门。以及电业局、电信分公司、自来水公司、煤气公司、市政工程管理处、市广电信息网络中心、市温泉公司等企业单位。 3、与房地产开发相关的政府批文和证书如下： 经营房地产项目建设审批手续《选址意见书》、《项目立项通知书》、《建设用地》、《国有土地使用证》、市政府用地批文、征地红线图、规划总平面图、管线 综合规划总平面图、建筑红线图、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《环境影响报告书》、绿化总平面图、《消防审核意见书》、电信管线施工图审批、市政破路及占道审批手续、交警破路及占道审批手续、施工图审查、《施工许可证》、白蚂蚁防治手续、《商品房预售许可证》等建设审批手续审批手续福州市国土资源局/征地福州市福州市、管线综合规划总平面图、建筑红线图福州市/ 建筑施工许可证、工程竣工验收备案表 5、福州/ 拆迁许可证 6、福州市房地产交易登记中心/新房预售登记列表今日商品房住宅销售排行榜商品房预售许可证测绘成果备案与会计核算相关的房地产开发项目经营流程 二、房地产开发环节涉及的税种介绍。 （一）取得土地环节 1、土地使用税：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二点规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照福州市规定）。 案例：某房地产开发企业 2013年 5 月26 日与市国土资源局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为 56000平米，土地出让金为 34000 万元，合同约定土地交付时间为2013年 10月25 日。当地土地使用税税率为18元/平米。那么 2013年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从 2013年 11月起申报缴纳土地使用税，2013年应缴纳 2个月土地使用税： 56000*18*2/12=168000元。 关注1：2011年12月30日福州市地方税务局会议纪要《关于营业税和财产行为税有关政策执行口径的会议纪要》第九项关于房地产开发企业尚未建成的学校城镇土地使用税征收问题的规定，《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征城镇土地使用税。目前，部分房地产开发企业取得的土地证已注明学校用地面积，但学校目前还未建成。现对尚未建成的学校城镇土地使用税政策统一以下执行口径： 房地产开发企业取得的土地证已注明学校用地面积的，在学校建成之前，应按规定征收城镇土地使用税。 关注2：房地产开发企业销售商品房什么时候开始不再缴纳土地使用税？?　　答：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》财税〔2008〕152号规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。?　　《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函〔2009〕128号）规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。?　　《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。?　　根据上述规定，总的来说，青岛和安徽的规定实质是相同的，都是以新建商品房的实际交付时间为土地使用税终止时间，但是感觉安徽的条款比较明了。在实务中，房屋产权已过户而房屋尚未交付的案例毕竟不多。房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止“