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苏州高新区房地产价格调查报告 目 录 前言········································3 2012年上半年苏州房地产市场分析·············4 2012年6月份苏州高新区房地产市场分析·······6 2012年影响苏州高新区房价的因素·············8 2012上半年高新区房地产价格调查总结·········9 2012年下半年苏州房地产发展趋势展望·········9 高新区房地产价格调查心得体会···············10 附：高新区房地产数据整理 1.前言 2．2012年上半年苏州房地产市场分析 (一)2012年上半年苏州房地产住宅市场成交分析 2012年上半年，苏州共成交住宅类房源58909套，较2011年同期增加39066套，增幅为196.88%，较去年下半年增幅69.84%；成交总面积为6443430.23平方米，较2011年增加4154286.04平方米，增幅为181.47%，较去年下半年增幅70.47%. 2012年上半年在政策处于见底态势下，全国各地楼市均出现了较为明显的回升表现，就苏州市场而言，1月份由于受到春节及元旦等小长假的影响，住宅成交处于正常发挥，不过从2月份开始伴随着政策性住房的强势发挥，住宅成交走势开始出现快速攀升，同时伴随着银行优惠利率实施，3月份开始苏州住宅成交突破万套大关，之后的几个月也保持着企稳走高的趋势，同比出现暴涨除了与普通商品住宅大幅走量有关外，政策性住房也延续了去年8月份以来的态势，月均占比达到了五、六成左右，对于住宅成交行情支撑力度明显。 (二)2012年上半年苏州每月住宅供求情况 从上半年供销走势图上可以看出，月度供销比基本上均在1.0以下，新增供应市场消化状况表现良好，不过从市场的去化明显中不难发现，中高端项目的增量依然消化力度有限，而万元以下的刚需房源去库存速度较快，同时二季度开始首改型项目也有提速去化的表现，半年度以来受到银行货币政策利好的影响，刚需带动下的新房市场逐渐回归。按照上半年月均107.39万方的去化速度，在没有新增供应的前提下，消化目前的549万方新房、存货大概需要半年的时间，而非住宅目前的库存大概需要消化61个月，商住目前冷热表现十分突出。 (三)2012年上半年苏州每月成交量走势分析 今年中央政府依然强调要坚持房地产调控不动摇，不过差别化的信贷与房贷政策对于刺激首置需求有明显的推动作用，同时地方政府也通过购房补贴入手、契税减免等手段不断微调地方市场，不过结合今年以来国内外大的经济形势不难发现，国内经济疲软，稳增长成为目前政府工作的重点，通过货币政策来调节市场流动性则表现的愈发明显，时隔三年之后首次降息对于后市影响很大。 3.2012年6月份苏州高新区房地产市场分析 (一)2012年6月份苏州房地产住宅市场概况 苏州楼市2012年6月份住宅类房源共成交13895套，同比增加了313.79%，环比上升了1.71%；成交总面积为1551734.63平方米，同比增加了307.85%，环比上升了5.95%；成交均价方面，从均价走势图上可以看出，本月的均价水平依然表现较为乏力，不过整体波动幅度较之5月份有所放大，月均价格水平与上个相比有一定回升。 从今年开始，为了保障首次需求，商业银行在房贷审批及优惠利率上均采取了优惠政策，加之不少项目价格出现了较为明显的调整，从2月份开始苏州住宅成交呈现“一路高歌”，“金三银四红五”名副其实，而到6月份在园区几大主力项目的带动下，成交走势再度攀高，当然伴随着目前苏州市场保障性安居工程的日益推进，政策性住房从去年8月份开始大幅入市，在月度行情中一直发挥支撑性作用，在6月份的成交数据中该类房源仍有六成多的占比表现。 (二)2012年6月份高新区房地产市场分析 高新区楼市2012年6月份住宅类房源共成交807套，同比增加了106.39%，环比减少了1.34%；成交总面积为104217.444平方米，同比增加了107.75%，环比增加了0.47%，其中新建商品住宅成交签约量约348套，个盘中均为百套以下发挥，新房市场表现极度低迷。结合今年以来的市场表现而言，刚性需求释放明显，不过区域刚需主力供应板块北新区板块新增入市量缓慢，同时区域库存新房缺乏强有力的促销手段引导，以至于区域新房市场处于垫底状态。就月度表现而言，参与团购促销的鑫苑国际城市花园项目虽成交领先，不过项目5月份中旬推新后进入去库存期，月度内74套的签约量远远不及园区个盘发挥，其他项目中鸿运家园、旭辉上河郡等也都仅有40余套的签约量，一直依靠个盘发挥影响区域行情的高新区在主力成交项目表现低迷后，区域市场也受到较大的影响。中高端住宅方面，金科王府在较为活跃的销售策略下，洋房产品月度内有41套的签约量，对于