关于我国小产权房现象的产生以及对策研究.PDF

关于我国小产权房现象的产生以及对策研究 毛臻妮 （湖南大学，湖南省、长沙市，410000） 摘要：随着我国经济的快速发展，工业化和城镇化的不断推进，价格低廉的小产权房目前已成为社会各界 关注的焦点问题，它不仅大量存在，而且波及面广，影响深，已经远远超越了单一的经济或法律层面而上 升为综合性社会问题，成为政府不得不理性应对的一个关乎国计民生的重大问题。本文在详细阐述小产权 房的概念以及背景的基础上，深入剖析了小产权房的形成原因，再充分借鉴国外住房保障体系的经验，结 合我国实际存在的情况，对未来如何妥善有效解决小产权房问题提出了有针对性的政策建议。 关键词：小产权房，住房保障体系，解决对策 中图分类号： C93 文献标识码： A 随着我国经济的快速发展，工业化和城镇化的不断推进，房地产的价格一升再 ，对于 普通工薪阶层而言，买下一套商品房所付出的代价可能是一辈子沦为房奴，月月还贷，而此 时价格低廉的小产权房便出现在人们的视野里，大受欢迎，但其实小产权房在实际中并不是 被政策和法律所认可的存在。 近期而来，小产权房的问题多次引起人们的关注，在十八届三中全会上提出了“建立城 乡统一的建设用地市场”，提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用 地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这个消息在社会上有人曲解为 小产权房有望转正，这种预期甚至还导致了部分小产权房涨价。国土部明确表示，允许农村 集体经营性建设用地入市，并不是意味着自由买卖宅基地，且紧急叫停小产权房。中国的小 产权房得不到法律和政策的认可，本文就小产权房问题产生的概念和背景开始分析。 一、小产权房的概念 小产权房到底是什么，这个名词并非严格意义上的法律术语，法律没有明确规定其含义， 起源于实践的成果，是现实生活中人们对于某种性质的房屋的一种描述并且大家一致认同的 概念。对于小产权房的概念，学界对此并没有达成共识。一部分学者认为，小产权房是指缺 乏法定征地、审批等程序，经由村集体经济组织的代表或者乡镇政府单独或者与其他开发商 联合，建造在集体所有的土地上的房屋。部分学者认为，小产权房是建造于农村集体经济组 织所有的土地之上的房屋，包括农民在自己宅基地上建造的住房，乡镇企业在农村的建设用 地上建造的房屋，由乡镇政府或者村委会独自或者与房地产商联合开发、由乡镇政府或村委 会给予房屋产权证书或者根本没有产权证书的房屋。然而目前小产权房的定义没有趋于统 一，但通过归纳分析可以了解到各定义基本都包含三个关键内容：首先，建设小产权房的土 地都是农村集体所有的土地；第二，小产权房整个建设过程都未经合法程序；第三，该类房 屋未能获得由国家颁发的房地产权属证明，没有完整的产权，从产生之初便得不到法律的完 全保护。 通过分析和综合归纳，本文研究的小产权房是指：建造在农村集体所有的土地之上， 建设过程未经合法的审批，出售给本村集体组织成员以外的成员，未能获得国家合法的产权 证明，按现有的法律法规未能得到合法保护的房屋。 1 - - 二、小产权房产生的背景 抗战胜利后，广大农民迫切要求消灭封建剥削制度，彻底解决土地问题。中共中央先后 发布了 《五四指示》，《中国土地法大纲》，《关于目前党的政策的几个重要问题》，《土地改革 中几个问题》，到1952年底，全国有三亿农民分得了约七亿亩土地，“土地改革任务的完成， 使广大农民真正拥有了土地，不仅解放了农村生产力，调动了农民的生产积极性，促进了农 村经济的发展，为整个国民经济的恢复和发展奠定了基础”。历史的曲线也许照此走下去也 不会出现现在的“小产权房”一说，人人都是各自土地的主人，也有拥有了自己所在地的全 部产权，那么这样的情势下不管后来的转让也好，出租也罢，在现行的大市场的环境下只按 既定规程办事，又怎么会出现后来的集体土地被乱用。我国农村的土地政策又发生了几次重 大变迁，根据不同时期的土地制度大致可将农村划分为土地改革、农业合作化、人民公社和 家