别墅营销策划报告.ppt

P* Villa promotion planning 别墅推广策划 总策划：殷锦杰 参与人数；殷炜恒、陈志杰、 郑晓繁、黄锦涛、张柱贤 策划报告流程： 关于我们的市场 关于我们自己 关于定位 风水与数论 关于推广传播 关于目标客群 关于我们的环境 关于我们的对手 environment market rival Our own customers positioning Feng shui and number theory And popularization Our environment Xiangjiang villa 燕西台 自在香山 关于我们的环境 ? 交通描述： 现状：西山是离北京城最近的“山区”，距离市中心仅２０公里。在香山、八大处区域内，东西向的主干道由北向南有香山路、闵庄路、杏石口，宽阔的道路保证了交通的顺畅；而西四环、西五环的开通，更是拉近了香山与市区的距离。驱车行驶在闵庄路、杏石口路上，会感觉道路平坦宽畅。 未来：目前紫竹桥至四季青桥的道路改造工程正在日夜加紧施工，这将是西外大街到香山地一条主要干道，开通后，将使去香山的交通极为便利，人们开车从西直门到香山只需１５分钟的时间。据悉不久西五环将把一出口设在闵庄附近，这样城市快速路将保证人们更快捷地到达香山地区，同时从香山到中关村、亚运村、ＣＢＤ的时间也将进一步缩短。 北京别墅区 关于我们的市场 从目前在售的别墅项目的区域规模来看，截止2004年5月北京市别墅市场已售和在售的项目约为260个，总建筑面积（含规划未开发面积）在2128万平方米左右，总供应量7万多套，其中2003年新增别墅项目41个，规划面积520万平方米。2004年新增别墅项目40个，规划面积供应量达到505万平方米。 各区项目开发规模分布图 关于我们的市场 ? 2004年别墅市场需求特点： 市场的总体需求旺盛。市场需求明显多元化。2003-2004年获得销售许可证的别墅类项目中，联排别墅销售率在40%~50%，独栋别墅的销售率在20%~30%。整体上销售速度较往年有所增长，但市场压力仍然很大。 ? ? 价格走势： ? 北京市别墅市场的整体平均售价约为人民币11425元/平方米左右。近3年的实际平均交易价格在8685元/平方米左右。可以看一下北京近年别墅价格走势图：2000年的销售均价是8305元/平方米、2001年的销售均价是9976元/平方米、2002年的销售均价是6334元/平方米、 2003年的销售均价是8635元/平方米、2004年的上半年销售均价是11087元/平方米。我们预测2005年的整体价格走势会继续上升，略高于整体市场的平均水平。 c.北京别墅市场的整体价位 1992-2004年度的价格变化图 关于我们的市场 ? ? 市场分析结论： 目前北京市别墅市场正处于稳定的上升趋势中，本项目在此趋势中入市，在宏观面上具有良好的市场发展机会。 随着买方市场的形成，竞争加剧，别墅产品在不断升级换代，消费者对产品品质、环境附加值等方面的要求更高。 关于我们的对手 西山可类比项目分析 ? 香山艺墅 ? 别墅形态：联排/独立 建筑风格：现代风格 地理位置：海淀香山南路88号 环线位置：五环外 价 格：起价160万元/套 最高价660万元/套 入住时间：2003-6-30 销售热线2/3 开 发 商：北京香山艺墅房地产公司 香山艺墅是香山地区首家销售项目，项目总占地面积5.01公顷，地上总建筑面积 34000平方米，其容积率约为0.67左右，绿地面积2.65万平方米。 该项尚未开盘即形成旺销之势，均价10000／平方米并没有挡住人们抢购的热潮，只有 128套，而客户却已有了800多。项目以联排、双拼、叠拼、独幢山景豪宅为主。面积从 200平方米到800平方米不等。2002年项目已经全部售罄，2003年6月30日，小区全面入住。 . 关于我们的对手 ? 半山枫林 ? 别墅形态：联排 建筑风格：瑞士简约风格 地理位置：海淀香山路 环线位置：五环外 价 格： 起价210万元/套 最高价660万元/套 入住时间：2003-5-31 销售热线开 发 商：北京雕刻时空房地产公司 半山枫林为离北京最近的山地住宅，整个项目依山坡缓缓向上梯级而建，项目总占 地面积为24000平方米，建筑总面积为