枣园项目可研调查报告-定稿.doc

轨道交通大兴线枣园路站 土地一级开发 北京京创投资有限公司 二〇〇八年一月目 录 I 第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、财务评价 3 三、报告编制依据 3 四、主要结论 4 第二章 大兴线枣园路站情况简介 5 一、大兴线项目概况 5 二、大兴线枣园路站项目概况 6 三、大兴新城东片区开发优势 6 第三章 土地一级开发项目基本情况 8 一、开发目的 8 二、土地利用现状分析 9 三、地上物现状调查分析 9 四、主要规划指标 11 五、开发进度、供地数量及时间预测 14 第四章 征地 15 一、征地补偿费 15 二、青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿） 15 三、征地相关税费 16 四、征地总成本 16 第五章 拆迁 17 一、拆迁政策说明 17 二、拆迁工作进度安排 17 三、拆迁房屋面积 17 四、拆迁成本估算 18 五、拆迁总成本 20 第六章 安置房建设 22 一、安置房建设方案 22 二、安置房建设成本 22 第七章 市政公益设施建设 25 一、工程周边道路及建设情况 25 二、市政公益建设费用测算 25 第八章 项目总投资估算 27 一、土地一级开发总成本估算 27 二、土地成本分析 28 三、估算的几点说明 28 第九章 土地出让计划 29 一、土地供应量 29 二、土地一级开发结案验收 29 三、土地上市 29 第十章 开发进度 30 一、开发进度编制原则 30 二、开发进度计划表 30 第十一章 项目盈亏分析 31 一、项目投资 31 二、项目利润 31 三、现金流量预测 32 第十二章 投资风险分析 34 一、投资成本增大风险 34 二、投资回报率低的风险 34 三、土地一级开发成本回收风险 35 四、拆迁风险 35 五、结论 36 第一章 总论 一、项目概况 1、项目名称 轨道交通大兴线枣园路站土地一级开发大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路。 图1-1 地铁大兴线枣园路站 3、土地规模 根据《北京大兴新城控制性详细规划》， 本项目规划总用地面积41.26公顷，可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划人口1.2万人。规划总建筑面积62.4万平方米其中经营性建设用地面积为25.16公顷经营性建筑面积为61.6万平方米；非经营性建设用地为6.02公顷，市政道路10.07公顷地铁大兴线枣园路站北京关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知 关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知北京市土地开发整理规划（2001-2010年）第章 大兴线枣园路站情况简介 一、大兴线项目概况 大兴线是轨道交通4号线向南的延长线，北起丰台区马家楼站，南至大兴区南兆路站，线路总长约22千米，新建车站11座，新建车辆段1座。大兴区境内新建线路18.4千米，新建车站10座（如图.1所示）。枣园路站为大兴线所设站点之一。 二、站项目概况 大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路（如图.2所示）。可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划占地面积41.26公顷，规划总建筑面积62.4万平方米，规划人口1.2万人。 图.2 大兴线枣园路站项目示意图 、大兴新城东片区开发优势 区位优势 作为北京城市发展新区，大兴连接一轴（南中轴延长线），横跨两带（北京东部发展带和西部发展带），关联多中心大兴新城、亦庄新城，在京津冀发展、环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，大兴将成为承接区域经济中人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。 交通及基础设施建设优势 新城东片区紧邻京开高速公路、北京市南五环路及京良公路等对外交通干道，与市中心仅20分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均已建成，计划2011年开通的大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。 大兴新城经过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开发条件成熟。 自然环境优势 大兴新城的定位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。目前，新城内呈现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园、花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。 、成本优势 区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米8000元，相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。 大兴区政府大力加强软环境建设，采取一些列措施，转变工作作风和政府职能，更加突出政府的服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业