2010郑州杓袁村地块经济适用房项目可行性研究调查报告.docVIP

*******地块 经济适用房项目 可行性研究报告 河南**置业有限公司 2010年8月 目录 第一部分 项目概况 一、项目位置 二、地块边界 三、地块用地性质 四、地块内现状 五、地块周边现状 六、地块区位分析 七、项目SWOT分析 第二部分 市场分析 郑州经济适用房发展 郑州经济适用房市场特点 郑州2009年经济适用房投放量 郑州2010年经济适用房建设目标 郑州2010年经济适用房项目 六、郑州经济适用房开发政策 第三部分 项目经济分析 项目初步经济技术数据 开发成本估算 经营成本估算 盈利能力分析 总结 附件一 附件二 第一部分 项目概况 一、项目位置 项目地块区位属于郑州城市发展战略区域，位于金水区花园北路柳林镇杓袁村，项目地块规划四周西邻交通主干道花园北路，东面杓袁村，南邻杓袁村主出入口，北连国际名车城，该地块总占地180亩。 二、地块边界 三、地块用地性质 该地块目前土地性质为杓袁村集体用地，如开发经济适用房需要土地性质转为划拨住宅建设用地，所需手续经柳林镇政府、金水区政府、市政府、经济房管理中心、市规划局、市土地局审批。 四、地块内现状 地块内现状目前是杓袁村村民正在种植的庄稼地，该地块无房屋及其它拆迁物，场地比较平整； 五、地块周边现状 地块西面 西面是政府已经建设完成市政绿地，绿地宽度50米； 地块南面 南面是杓袁村正在种植庄稼地； 地块东面 东面紧邻杓袁村； 地块北面 北面是河南宝志汽贸集团4S店及正在建设的国际名车城； 六、地块区位分析 1、交通分析 干道：项目地块紧邻郑州市交通主干道花园北路，出行方便； 公交：项目地块直达公交线路K6、130、90、94共四条； 车站：离项目地块5公里处政府新建有新汽车北站，客运车辆直达河南省各个 市县区域及省外一些区域； 2、教育分析 目前项目周边教育方面资源比较匮乏，地块东面杓袁村中只有杓袁小学一所学校，该学校师资力量薄弱，主要学生来源杓袁村当地村民及外来郑州务工人员子弟，暂无其他学校。 3、购物分析 地块周边生活购物场所缺少，无大型生活购物超市，杓袁村中设有小型超市，超市所销售的日用百货品种不全，杓袁村附近有一家正在经营的上海华联超市，所销售的商品品种较为齐全。 地块5公里外建有大型刘庄蔬菜批发市场，批发各种蔬菜农副产品。 地块对面新建大河民粹园，该项目是大型市场，业态集中为古玩字画、苗木花卉、宠物、水产等。 地块北面正在建设河南宝志汽贸集团国际名车城，主要销售奔驰、宝马、奥迪等名车。 4、餐饮分析 周边无中高档餐饮服务，对面大河民粹园里设有小吃一条街，东面杓袁村中经营小吃店铺。 5、金融分析 地块附近无金融银行营业网点，南行6公里处设有工商银行、建设银行等商业银行。 6、区位图 七、项目swot分析 ◆ 项目优势（S） 1、国家到各级政府对经济适用房项目建设提供强有力的支持； 2、经济适用房土地费用较低，且有规费减免及减半等优惠政策； 3、经济适用房销售有保障； 4、经济适用房项目开发风险比商品房相对较低； 5、项目地块位于郑州发展区域内，位置有一定的优越性； 6、项目地块交通出行比较方便； 7、项目地块无拆迁物，可节省拆迁费用； ◆ 项目劣势（W） 1、经济适用房项目开发利润较低； 2、经济适用房开发手续繁琐； 2、地块周边生活各种配套匮乏； ◆ 项目机会（O） 1、经济适用房全市统一年度计划供应，加之经济适用房项目整体开发进度缓慢，每年房源上市量有限； 2、经济适用房市场需求量大，供不应求； ◆ 项目风险（T） 1、2010年政府计划经济适用房项目80个，对本项目目标客户群会进行分流，有一定影响； 2、项目土地性质、手续部分对项目开发造成风险； 第二部分 市场分析 一、郑州经济适用房的发展 党和政府非常关注我国经济社会的可持续发展和人民群众生活包括住房条件不断改善的问题，为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅产业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。陆续出台了一系列发展经济适用住房建设的重要举措。 1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把经济适用住房建设列为城镇住房制度改革的基本内容之一。1998年，《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求采取扶持政策，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 国家计委、建设部、国土资源部、中国人民银行联合下发《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》中对经济适用住房的建设、价格管理做了原则性规定：“对经济适用住房建设要适当调整住房信贷条件，加快资金到位；对列入经济适用住房建设计划的项目，在开发建设单