20030610_北京_麦卡伦地_前期策划调查报告.docVIP

敬呈：北京众益家园房地产开发有限公司 霍华德庄园项目前期策划报告 北京世联房地产顾问有限公司 二零零三年六月 目录 第一篇 市场调查报告 2 第一章 总体市场背景 3 一、北京市房地产市场状况 3 二、别墅市场状况 9 第二章 区域市场调研 16 一、区域一：温榆河别墅带 17 二、区域二：亚运村以北带状区域 33 三、区域市场分析总结 41 第三章 重点参考项目分析 42 第二篇 项目分析 58 一、项目概况 59 二、用地条件解析 60 三、项目发展之SWOT分析 63 四、项目综合评价及发展机会 64 第三篇 项目定位 65 一、项目定位 66 二、客户定位 67 三、销售时机选择建议 70 第四篇 物业发展建议 71 一、建筑设计要点建议 72 二、园林、规划设计要点建议 73 三、社区服务及物业管理要点建议 74  第一篇 市场调查报告 第一章 总体市场背景 一、 北京市房地产市场状况 1、在全国及北京市总体经济发展保持稳定上升趋势下，房地产市场发展稳定 据国家统计局4月17日发布2003年一季度国民经济运行情况报告今年中国国民经济保持良好发展势头，据初步测算，一季度国内生产总值达23562亿元，同比增长9.9％，比去年同期加快2.3个百分点，是1997年以来同期增长最快的。666.31亿元，按可比价格计算增长12.7%，增长幅度比上年同期提高5.4个百分点，是1994年以来近8年同期的最高增速。 北京市房地产市场发展状况如下： 2002年1-12月份房地产投资、供应量统计表 指标 合计 备注 房地产开发投资989.4亿元 同比增长26.2％占全社会投资的比重为54.5％上升3.3商品房施工面积7510.8万㎡增长25.9％商品房竣工2384.4万㎡39.7％1708.3万㎡增长41.8％商品住宅1604.4万㎡42.3％个人97.4％，4.3% 商品房销售额 813.8亿元 增长33.4％商品住宅销售额 716.7亿元 增长34.8％ 房地产开发投资195.99亿元 181.1亿元 同比增长8.2% 住宅开发投资 111.19亿元 104.2亿元 同比增长6.7% 商品房销售额 167.55亿元 —— —— 商品住宅销售额 148.91亿元 —— —— 注：资料由国家统计局提供。 据此，在全国经济发展稳定趋势之下，北京市综合经济发展状况优于全国平均水平的状况下，房地产市场发展同样保持稳定发展。  2、SARS对北京房地产市场的影响 2003年4月份开始，北京市受到SARS疫情影响，目前状况主要有以下几个方面： 六月中旬以来，SARS得到有效控制，北京已基本恢复正常生产秩序、生活秩序和社会秩序新增确诊SARS病例数保持在个位数，第一次实现三零指标北京市在防治SARS过程中已经取得阶段性成果。月底或7月中旬，北京成为非疫区。北京旅游禁令解除SARS影响最大的餐饮、娱乐等行业已经呈现复苏局面。进入6月份，北京市场加速回暖。市商委重点监测的10家百货商场6月1日当天累计销售1769万元，与去年同期相比增长30%，这是在SARS疫情发生之后京城10家商场销售首次出现的正增长。6月5日北京市新影联院线给所属各影院下发6月10日正式恢复营业SARS不会影响经济发展规律及趋势 SARS疫情的影响属于意外因素，SARS疫情出现之前，北京经济发展状况，从市场状况和全国经济发展形势总体背景看来，处于平稳且良好发展的趋势中。SARS对北京只是增量型的经济影响，而不是根本的影响。宏观经济层面和广义心理层面间接发生作用收入总量和劳动生产率水平没有造成明显下降，也就不会对社会购买力产生实质性打击据北京晨报报道，清华大学国情研究中心胡鞍钢认为，SARS对北京的五个行业有较大影响：旅游、交通、餐饮、饭店、娱乐业；对北京市场销售带动最大的行业是汽车、房地产、通讯、日用品。北京的购买能力在SARS过后马上会回来，这只是延迟消费，延迟采购。一季度房屋销售总数为27131套,房屋销售总面积为305万,销售总金额155.8亿余元。商品房售价平均每平方米6161元,经济适用房平均每平方米2725元,其中房价最贵的是西城、东城和顺义。上市新盘量比往年大幅增加一季度新盘上市144个,2002年一季度新盘上市82个至四月中旬，随着全市上下投入到抗击SARS的战役之中，楼市骤然萧条。4月当月销量仅增18.6%，比3月份增量锐减。SARS疫情严重时期，使购房消费者对于居住环境关注度明显提高，使近期北京住宅市场销售出现分化局面，在多数项目销售受到影响，客户上门量下降的状况下，低密度住宅，尤其是Townhouse项目的销售形势看好，如，南城的翡翠城在5月份销售70余套，和以前每月不足20套对比，达到前所未有的销售速度；另外，亦庄博大路口的恋