中外住房抵押贷款提前还款行为差异及模型建构.pdfVIP

内蒙古农业大学学报(社会科学版) 2006年第z期(第8卷总第28期) 8 ofhH sdd雠＆I砸。曲 №．Z 2006(VoLSumNo．28) Joumal M刈烈．mAl卿叫tu商I】“、柄砜S。dal 中外住房抵押贷款提前还款行为差异及模型建构“ ●郭向东 (天津大学管理学院，天津300072) 摘要：提前还款行为是住房抵押贷款研究和MBS(住房抵押贷款支持证券)定价研究关注的重点。笔者分析了在 不同行为模式下，国内外的提前还款模型所选取的变量和模型数理关系，通过对行为差并的分析，为中国的提前还 款模型建构和MBS定价提供理论帮助。 关键词：提前还款行为；内(外)生因素；差异分析；MBS 中图分类号：FB30．572文献标识码：A 文章编号：1009—4458(2006)02一0045一02 一、中外提前还款行为影响因素及差异分析 因素，也可能是资金因素。信用因素导致的违约通常是因为未 来的房产价值可能会大大低于还款的价值，理性的选择违约。 1．内生提前还款行为 如果收回自己已还的贷款现金减去违约金的部分仍然赢余，违 (1)利率。显然，当是固定利率抵押贷款在利率降低到借款 约即为有利。但是，在实际情况中，违约所占的比例是一个非常 者的抵押贷款贷款利率时，理I生的借款者就会考虑提前还款，如 小的比例。因为大多数的情况下，纯粹的经济因素，所带来的房 果通过再融资贷款的方式还清原来贷款有节余，而且这部分节 价的巨大波动是很少见的。并且违约也会带来个人征信上的麻 余会补偿中间过程所发生的一切费用，提前还款即为有利可图。 借款人再筹资倾向的强弱是原有抵押贷款贷款利率与现行的抵 烦。 押贷款市场利率之差的增函数。由于国内的住房抵押贷款多为 外生因素所造成的提前还款遵照的是一个有规律的数据 浮动利率贷款，在央行调高利率的时点，通常会造成部分清偿的 结构。在美国，每年因借款人违约而发生的提前还款在金额上 集中增加。在利率市场化的美国，提前还款一般较为分散，只要 不到贷款总额的1％。实证研究通常通过历史数据进行大概的 出现利差，都会出现一定量的完全清偿或者部分清偿。 估计。国内的统计违约的比例偏高，大约3％左右。 (2)交易成本。阻止借款人在出现正的利率差时就作出再 3．还款差异 融资选择的—个重要原因是存在再融资成本。在美国，借款人 (1)提前还款动机差异。国内的提前还款主要以自有财富 的再融资成本主要包括申请抵押贷款的费用、抵押贷款手续费、 为基础的部分还款为主，而国外提前还款主要以再融资贷款为 抵押房产的评估费用以及其他与获得新的抵押贷款有关的费 主。我国对提前还款有如下规定：借款人需在按月正常还贷本 用，也包括一些非货币性的代表再融资困难程度的成本，如时间 息六个月后，方可提出提前偿还部分或全部贷款；贷款机构为严 成本。再融资成本取决于借款人在原先抵押贷款上的积累权 肃贷款管理，对以前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需万元 益，以及于经纪人的谈判能力。再融资成本的高低也决定了借 以上。同时由于国内不允许开展再融资贷款。借款人只能退求 款人提前还款进行与否和时机选择。在中国，这种交易成本相