威尼斯水城项目市场定位与经营开发计划1212.ppt

◎ 本项目首期启动的地块首期客户： 应以具有先知先觉的、首次别墅置业的、城市中产阶层，其中以青岛本地人为主，周边城市和外地人为辅； □ 住宅营销定位 中档房营销定位 白领也能住别墅 白领的市场价格 五星级的配套服务 销售单价：3500-5000元/㎡ 户型面积： 150-200㎡的联排别墅 80-150 ㎡的平层、跃层洋房 40-70 ㎡的度假公寓 度假会议、展览中心 高尔夫球场、康体中心 星级度假酒店、温泉水疗中心 游乐中心、特色商业街 品牌学校 ◎ 首期建设的中档房的营销定位 □ 住宅营销定位 ◎ 其次建设的中高端别墅营销定位 中高档别墅营销定位 200万： 轻松享受户户临水的、 亲海、高尔夫豪宅 □ 住宅营销定位 ◎ 最后建设的高档别墅营销定位 高档别墅营销定位 在青岛 —— 不是每个有钱人都能成为 “岛主 ” 第三部分 项目经营开发计划 □ 项目整体经营开发策略 □ 自主住宅商业开发资金回笼计划 □ 土地对外合作开发资金回笼计划 □ 项目整体经营开发利润测算 □ 项目整体经营开发策略 1 2 3 经营开发策略： —— 自主开发与合作开发相结合，中档房以自主开发带动合作项目开发； —— 高档房以合作开发项目促进自主用地项目的开发； —— 自主住宅开发用地面积约占总项目陆地面积7000亩的30%，约2100亩。 图示说明： ◎ 图内红色区域分别为会展 中心、会议中心、学校等商业社区配套，面积大约为1100亩； ◎ 图内绿色区域为高尔夫球场，面积大约为800亩（不含河道部分）； ◎图内标注的①②③部分为自主住宅开发区域，面积大约2100亩（包括项目北侧岛屿）； ◎图内土黄色区域为对外合作开发区域，面积大约3000亩，（包括南侧钓鱼岛的外岛、中间的海岛）。 海岛 □ 自主住宅商业开发资金回笼计划 1 2 3 海岛 ◎ 住宅用地开发顺序： （1）先开发①地块，作为中档联排、洋房、公寓等； （2）其次开发②地块，作为项目中高档别墅住宅； （3）最后开发③ 地块，作为高档临海高档别墅、公寓； ◎ 商业用地开发顺序： （1）2009年开发建设展览中心、商业街，同时进行高尔夫建设； （2）2010年开发建设会议中心、度假酒店、学校等； （3）2010年开发建设社区配套相关的温泉水疗中心、康体中心等商业配套； 水城项目市场定位与经营开发计划 2008年 11月 第一部分 青岛房地产市场简述 □ 城市发展线研究 □ 青岛市房地产宏观概括 □ 青岛市各居住板块特征分析 行政区划及人口 青岛市7区5市，总人口749万，其中城市人口271万 总面积10654平方公里 青岛市－城市规划及发展 的发展态势 主城：胶州湾东岸 辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区为主组成 组团发展：环胶州湾五个发展组团为城市适度分散发展区域 城市总体布局结构－“三点一环，五组团发展” 2010年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63% 市区 红岛 黄岛 胶南 鳌山湾 青岛城市发展线研究 青岛市新一届政府城市规划－拥湾城市规划 以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土地资源被占用，珍贵的生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略实施的困难在于，胶州湾“内湖”的水质改善是否能够实现政府打造的一个生态海岸，并进而实现真正意义上的现代化经济岸线、生活岸线。 从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖，沿线可开发建设用地达 400 余平方公里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区风格呼应、以胶州湾 城市“内 湖”的现代化中心城区。 滨海城区将重点发展成 现代服务业中心、产业核心 基地和高新园区。在区域内，将划分四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅 游区、北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区等七大板块。 青岛城市发展线研究 通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接， 青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。 海底隧道 跨海大桥 城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环” 即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线 两环：环胶州湾快速路－1小时、环崂山主干路 轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟 滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区的距离 跨海大桥：2008年奥运前竣工－20分钟 海底隧道：2010年竣工－10分钟 青岛市－交通体系 对内交通 青岛城市发展线研究 西海岸－胶州湾西翼 开发区 黄岛区 胶南市 西海岸意义与作用 是青岛发展制造业、物流业的理想载体。 黄岛是青