金九银十难再临.docVIP

“金九银十”一时难再临 -----------楼市进入平淡持久期 目前宁波楼市较为低迷的现状与去年下半年的火爆态势相比，可谓“冰火二重天”。时下，不断有人发问：这样的低迷态势还会持续多久？对此，一种观点认为，到了下半年的九、十月份，宁波楼市会由阴转晴；另一种观点认为，宁波房价会如深圳与东莞等地一样，还将大幅下跌，楼市由此陷入低谷。 本人认为，自去年下半年以来，国家出台的一系列房地产调控政策，对包括宁波楼市在内的房地产业影响是深远的，远非上二轮的调控所能及，且受到国内外大环境的制约，因此，目前的楼市态势至少会持续一年半载，但价格不会明显大落，楼盘营销周期会拉长，楼盘的品质、品牌影响开始显现，开发商会通过各种途径寻求生存与发展之路。 一、分析目前楼市，要着眼于整个经济的大背景，结合当今国际国内的经济环境。如今，国内外的经济如下特点： （一）当今中国经济与世界的关联度日趋密切，世界经济的动荡会波及中国经济的起伏。 1、以美国为核心的世界经济呈现波动之势。美国经济经克林顿、布什二任总统任职期间的近十二年平稳发展，也进入到一个调整期，甚至初显“衰退”的迹象，失业人口增多，中产阶层日子难过。有报道说，一些中产家庭因没钱，出售嘴上镶嵌的金牙。自去年以来美国经济连续出现问题，银行次贷危机爆发，让一大批银行与企业破产倒闭，也连累了中国，包括宁波在内的外贸企业，因对方公司的破产而“血本无还”，损失惨重。 2、以石油为代表的世界性能源危机，愈演愈烈。自去年以来，世界相继出现石油荒、粮荒、大豆荒等，均波及中国经济。而飞速发展的中国经济，人均能源严重不足。因能源及资源的不足，导致原材料涨价迅速，物价上升，由此影响企业的发展，抑制消费需求。 3、随着中国经济与世界接轨度越来越紧密，世界经济的“风吹草动”，都影响中国经济的阴晴圆缺。与世界经济接轨过程中，总要上缴学费，付出代价。与世界经济接轨，使中国置身于更为复杂的经济环境之中，面对是各类全新的未知课题，面临着更为严峻的考验，有人称之“犹如一场比硝烟更为惨裂的战争”。国际金融炒家的袭击，美国与欧盟等设置的种种“经济陷井”国际财团的利益代理人喋喋不休的“鼓噪”等，都迫使我们要去很好地“应对”，甚至“应战”，做到趋利避害。如果稍有不当，应会付出代价。日本、韩国等经济发达国家在与世界接轨过程中，均付出了相当高昂的“学费”。 （二）中国经济经上几年的高速发展，进入一个新的调整提升期，面临着诸多全新的挑战。 1、中国经济经上几年的高速发展，目前已进入一个转型期。其中，企业发展模式以劳动密集型、加工型、粗放型为主，向拥有自主知识产权的技术密集型、集约型转化；经济结构由一产二产为主，向金融、资本、服务等为主的第三产业发展；产品营销以出口为主，向内外并行转变。。。。。。。而这些转型需要过程。在这个过程中，好多企业经历一个优胜劣汰的阵痛期，要经过血与火的洗礼。适应的企业，会走向新的辉煌，不适应，则会遭到淘汰。 2、由于中国经济的快速发展，能源的紧缺、国内需求的旺盛的矛盾越来越突出，中国势必在很长时间里处于一个高通货膨胀期。因此，为压制通货膨胀，国家从紧的货币政策，会持续相当长的一个时期。 3、人民币对美元升值，是一个长期的趋势。目前，包括宁波在内的外贸企业因人民币对美元升值而受到重创。如果国家不出台扶持外贸出口的政策，外贸企业的日了仍然难过，楼盘、汽车等高档消费会受到抑制。 4、国内股市从今年四月份以来，就一直动荡下跌，下跌幅度达50%以上，广大股民深套其中，好多中产阶层财富缩水近一半，也严重影响消费。 二、伴随着一轮又一轮的调控，政府对于房地产的调控手段日趋“娴熟”，从初期的“治表不治本”向“表本兼治”转化。 如今，政府调控房地产的政策已从头痛医头，脚痛医脚的“治表”，提高到根治房地产过热发展的“治本”上，从金融、税收、土地等多方面着手，多管齐下，调控楼市，有人把这次调控形象比喻为“釜底抽薪”。这一轮与前二轮的楼市调控有着质的区别。 （一）肇始于上世纪九十年代中期的房地产调控，以打击虚高的楼市泡沫为主，“一调”就灵。 一是1995年前后的房地产调控，是国家对房地产业的首次调控。当时的市场特点是，投机行为充斥楼市，写字楼与别墅泡沫尤为明显，楼馆堂所一时间在各地拔地而起，尤其作为改革开放前沿阵地的海南、北海、深圳等地区更为明显。 二是住宅购买力十分有限，营销周期长。当时，因没有按揭贷政策，市民住房还是以单位分配为主，开发楼盘也是单位购买为主，个人购买住房的人数只是先富起来的极少部分人。一个住宅小区交付后，还有大量现房待购，并不稀奇。 三是地产开发所需要的钱，基本来自银行的贷款。因此，当房产调控一实施，国家银根一收紧，开发商的资金链即告断裂，楼市泡沫一吹就破，于是写字楼、别墅等或成为“半拉子工程”，