街区综合体技术总结.ppt

餐饮业态品牌建议 优选中高消费的全国性的餐饮连锁企业 减少面积需求过大餐饮的数量． 增加西餐品牌数量 餐饮业态品牌面积可控制在0.6-1万㎡ 业种 高消费 品牌比例 预计店铺数量 中档消费 品牌比例 招商难度 品牌建议 中餐 35-40% 3-4 60-65% 一般,大型餐饮对环境影响较大, 苏浙汇、香港彩蝶轩 西餐 25-30% 3-4 70-75% 高档西餐相对较难 王品台塑牛排、TATSY西瑅牛排、必胜客 日韩料理 65-70% 3-4 30-35% 和西餐相同 大江户日本料理 汉城韩国料理 味千拉面 快餐 ----- 1-2 100% 比较容易 真功夫 KFC 休闲娱乐业态规划方案休闲娱乐业态面积0.9-1.5万方 健身场馆以中档及高档连锁店为主。 美容美发选择一家一线品牌的高档店，附带几家中档连锁店 布置1家大面积、连锁经营的儿童活动中心 布置足浴、按摩等业种，扩大消费人群的年龄层次。 餐饮业态品牌建议细则 业种 高消费品 牌比例 中档消费 品牌比例 预计店铺数量 招商难度 品牌建议 健身娱乐 ４０－６０％ ４０－６０％ 1-2 一般，租金收益率较低． 一兆韦德　　英派斯健身俱乐部　皇室健身 儿童活动中心 ７０－８０％ ２０－３０％ 1-2 一般，要求高档生活区 汤姆熊世界欢乐世界　玩具反斗城 美容美发 ４０－６０％ ４０－６０％ 1-2 容易，高档较难 王磊形象设计、蒂凡尼造型 咖啡　茶馆 １５－３０％ ７０－８５％ 1-2 一般，尽量提高品牌档次 星巴客　 美体、SPA １００％ －－－ 2-3 有庞大的女性消费市场，招商难度不大． 玛花纤体、高姿时尚生活馆 养身、足疗 １００％ －－－ 1-2 中低档的可以忽略 和中堂足道会所、杏林堂藏秘蒸足养身馆 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 街区综合体研究 市场营销部 一、街区综合体的定位 二、街区综合体的规模 三、街区综合体的布局 四、街区综合体的品牌 目录 一、街区综合体的定位 消费者更加追求享受型消费、对社区服务有更高要求 随着消费频率提高，未来商业将向便捷型、高档化发展 但是现有的shoppingmall和社区商业满足不了消费者新的消费需求 而街区综合体具有体量小、业态全、档次高的特点可以为消费者提供便捷、中高档消费和全面的配套服务 街区综合体 二、街区综合体的规模 街区综合体规模控制在3万㎡左右，超过5万㎡以上商业风险将剧增 消费行为研究成果 消费者一次购物过程，对商业面积最大生理承受极限一般在2.2—2.3万平方米。 服务人群推算研究推算 以社区人口为主要服务对象，2-3万人口的商业体其零售业态总面积的极限在3万方左右。 业态配比推算 按照零售、餐饮、娱乐5:3:2的比例关系，满足高频次消费的需要，3万方零售业态可以配比餐饮1.8万方、娱乐1.2万方，总面积应控制在6万方以下。 租金收益及管理成本考虑 为了避免过度竞争、增加租金收益，商业总量应适当减少。因商业体量控制此总面积控制在5万方以内较为合适。 为了保证商业的品质和完善的业态组合，2万㎡是一个底线 商业管理需要 要保证商业的品质，必须有统一的服务与管理。从商业管理公司运营成本及收益计算，2万 方以下难以引入理想的商业及物管公司。 业态组合需要 根据调研结果，当单层面积大于6000平米，总面积超过2.4万方时，业态组合才能发挥效 应，才能满足提升商业档次的要求。 3-5万㎡是街区综合体一个合适的面积 综合考虑便捷性、中高档消费需求、休闲购物需求 三、街区综合体的布局 街区综合体商业布局四要素 中、高消费是重点 零售、餐饮、娱乐业态是核心 合理的业态组合是关键 娱乐是突破点 要素一：中高消费是街区综合体的重点 有高档商业存在基础： 街区综合体拥有3万方的体量，能容纳一定数量的品牌商铺，并且能汇聚相当的人流， 因此提供了中高档商业存在的可能。 ２. 区别周边零散商业： 街区综合体紧临社区，在部分业态上与社区商业重叠，因此必须以中高档消费加以区 分，以吸引人流，保证商业的成功。 3. 充分发挥周边高消费人群消费能力： 街区综合体选择的位置多位于高档住宅区，因此周边社区的居民有能力并且有意向进 行中高档消费。 要素二：零售、餐饮、娱乐业态是街区综合体的核心 从CPI消费比重来看，食品、烟酒、服装等消费占到了46.2%，这也就意味着零售以及餐饮类消费依然是主要的消